物权法在物业管理实务中的运用.pptVIP

（二）未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由设区的市、县（市、区，下同）人民政府专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构），代为统一管理。 三、专项维修资金的交存 （一）主体：暨谁缴纳？ 业主 （二）何时缴纳 购房时，交房时？ 《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条：建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。 （三）缴纳标准 不带电梯的物业每平方米建筑面积35元；带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元；排屋、别墅每平方米建筑面积45元。 （四）如何交存 1、新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交 ； 2、未售出的物业专维修资金由建设单位交存； 3、业主大会成立并授权业委会管理的，可以实行业主自行管理： （1）业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知维修资金管理机构； （2）报市、县物业主管部门备案； （3）维修资金管理机构在收到通知之日起30日内，将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。 4、专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账 ； 5、业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金 四、维修资金的使用 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。 （一）资金划拨流程 1、维修资金管理机构负责专项维修资金管理的 （1）物业服务企业提出专项维修资金使用方案 （2）经业主同意（多少业主同意？） 物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上 （3）由业主委员会组织实施， （4）报维修资金管理机构备案；  物业服务合同的订立 一、合同的订立 思考： 合同是如何订立的： （一）订立方式 1、以招投标方式（略） 2、选聘方式 （1）业主大会选聘 具体的选聘流程为：由业委会提名候选物业公司提交业主大会决议，由业主大会决议通过； 专有面积占建筑面积过半数且业主人数也占总人数过半数通过； （2）签订合同 由业委会代表全体业主与选聘的物业公司签订物业服务合同； 效力及于全体业主 二、物业合同的生效 （一）回顾合同生效的要件 1、主体合格： 前期物业服务合同的双方：有资质的物业公司，开发建设单位； 物业服务合同的双方：有资质的物业公司，全体业主。 2、意思表示真实 与传统该合同的意思表示真实有区别 （1）对于开发商与物业签订的前期物业服务合同，对业主仍有约束力（业主没有意思表示）； 前期物业服务在业主选聘出自己的物业公司时终止（《物业管理条例》26条），因此在这个过程中，业主要接受前期物业服务合同的条款，当然，有欺诈等违法情形的除外；（为第三人的权利订立的合同） 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 （2）业主不得以自己未投赞成票为由拒绝接受经业主大会决议通过的物业服务公司（业主有不一致的意思表示）。 3、内容合法 内容详细具体，包括具体的一些物业服务方案和达到的效果承诺； 物业服务合同的内容确定依据包括： 1）法律法规； 2）行业规范； 3）合同约定； 4）公开的服务承诺和服务细则。 不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款。 4、形式合法 （1）合同的签订过程要合法（必须由业委会代表全体业主签订）； （2）合同的形式要合法（书面）； （3）签订出的合同格式必须规范（有范本依据） 第二节 物业服务合同的解除终止 物业服务合同基于特殊性，与一般的合同解除有很大区别，基本上不适用一般合同解除的条款。具体来说，物业服务合同因以下的几种原因终止： 一、不可抗力，合同解除 二、物业合同期满，没有续签； 三、业主大会决议通过，解聘物业公司，合同终止（注意终止的程序）； 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 （二）解除的步骤 业主大会只要按照法定程序作出解聘物业公司的决定后，业主委员会可以作为原告直接起诉解除与物业公司的物业服务合同。 比较： 被“出局”的物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，怎么办？ 思考： 1、业委会的换届影响合同的