美国住宅开发的九大步骤.docxVIP

美国住宅开发的九大步骤 　 　　美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环相扣，保证房地产业的顺利发展。美国人口出生率虽然不高，但移民多，这就要求为新增人口提供住房。居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验，制定了比较完备的法规制度，值得我们借鉴。本文将以纽约州的开发程序为主进行讨论。　　一、 市场分析( Market Analysis)?　　1． 人口(Population)：人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。人口增长包括自然增长和移民增长。增长可能是持续的或季节性的。　　2． 就业率(Employment)－就业率的增长表示生产的发展，也就预示着房地产市场的繁荣。　　3． 收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。　　4． 供求关系(Supply Demand)：5％的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。在这些多余房屋售出之后，即可开始新一轮开发活动。此外，还应调查，现有空房都是什么类型的，其价格如何。　　5． 可行性研究(Feasibility Study)：技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行，而且要进行多种方案的比较。在进行经济可行性研究时，可采用编制现金流量表的方法来进行分析，这是最方便和直观的，便于调整分析。　　二、选址(Site Selection)　　美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出用途规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定了每一块土地的用途，建筑物的类型等。各州的规定不尽相同，但大同小异。　　选址就是寻求有开发价值的土地。一般是生地，但也可以是熟地。所谓熟地是指已经开发，在地上建有道路，在地下已敷设公用设施管网的土地。美国兴建住宅极少进行城市旧房拆迁改造。　　选择地块要素(Site Factors)主要有以下内容：　　1． 交通(Transportation)：距离高速公路、火车站或汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的先决条件。在这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责该路段的维护。　　2． 上下水(Water and Sewer)：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够的排污量。得不到足够的排污量常常成为开发的一个难题。　　3．公用设施(Utilities)－电力、煤气、电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年内能售出或租出15％的居住单元，使各有关公司能收益，回收投资以致盈利。　　4． 大小和形状(Size and Shape)：地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不少。太大的地块应分片购进，滚动开发。畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。　　5．地貌(Topography)：地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。地势平缓使土方工程量小，但增加排水工程费用。过于陡斜的现场有时使土方工程量太大，林木茂密的现场，将使清场费用增大。　　6． 土质(Soil)：软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻烦。如地表全是岩石须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。最后，地下水位不应过高。　　7． 景观(View)－美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。　　8． 位置(Location)－美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是：“位置、位置、还是位置”。地块的位置很大程度上决定着开发的成败。位置的优劣因多种因素而定，其中最主要的一条是距离城市中心的远近。距离城市中心近一些，交通费用少一些，上下班时间省一些。因此，距城市中心较近的住房房价高，但容易出售。但是，距城市中心愈近，地价愈高。开发商在选址时，要多方比较，以期获得最大收益。　　三、估价　　地块初选后，接下来就应对其做出估价。美国地产估价通常采用的方法有：成本估价法(Cost Approach to Value)、纯收益法(Income Approach to Value)和市场比较法(Market Comparison Approach to Value)。估价只有估价协会的成员才有资格来承担，由他（们）提出估价报告。　　四、组织形式(Or