课件人口老化和反向房贷agingandreersemortgage.ppt

2006.9.2Lecture 1 * * * * 2006.9.2Lecture 1 * * * * * 事實上，根據以上定價模型的架構，我們可以知道反向抵押貸款為一個相當復雜的金融商品，像美國在一開始在執行上就面臨停擺，最主要問題有二: 首先，老年人壽命難以估算，在醫療技術快速成長且普及的年代，壽命不斷提升，很難推算出貸款期間，若借款人預估自己的健康情況良好，則反向房屋抵押貸款之契約存續期間會比貸款機構預期期間更長，則貸款金額隨著時間累積，貸款機構面臨借款人長壽風險。 第二，當房屋出售所得之價額不足以清償貸款本金和利息時，貸款機構亦不能向借款人或者其繼承人追索未清償之貸款餘額。因為借款人著時間而增加；同時，房屋價值增加的幅度不及貸款總金額增加的幅度不用還貸款債務，貸款的總金額會隨，即房價波動風險和利率變動風險。 * 我們所使用的房價資料是採用 SP/Case-Shiller 10大都會區的房價指數 10大都會區的房價指數的可以追溯自1987年，所以我們選擇的資料期間從1987年到2009年12月。 * 人口老化和反向房貸Aging and Reverse Mortgage 國立中央大學財金系系主任 楊曉文 Email: syang@ncu.edu.tw Outline 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 台灣發展反向房貸貸款之理由 台灣推行反向房貸之潛在問題與風險 台灣實施反向房貸之相關配套措施 國外實施反向房貸之經驗與市場發展 The loans accrue interest and are only repaid once the people is died or the house is sold. The loan amount is based on borrower’s age, home value, and current interest rates. * $ $ $ $ $ $ $ $ $ Loan Period Die Age 62 What’s Reverse Mortgage Products? Product Features Provider Government or Private Bank or Insurance Company Borrower’s Age Interest Rate Risk Management Product Features-Con’t U.S. U.K Program HECM Equity Release Scheme Risk Management Insurance NNEG (No Negative Equity Guarantee) Interest Charge Floating rates Fix rates Issuing Age 62 65 Reverse Mortgage-美國 由聯邦住宅管理局提供貸款保險(FHA-Insured RM) 由聯邦住宅及都市發展部(HUD)推出，即住宅權益轉換抵押貸款(HECM)。 法規通過日：1987年。 第一筆貸款：1989年核貸。 2008年已達美國反向房貸貸款總數的90%。 R.M歷年承作數量 資料來源：HUD、NRMLA 2007年為107,558件、2008年112,154件、2009年114,692件。 近三年平均貸款金額分別為289.7仟美元、261.9仟美元、241.7仟美元 HECM / USA - Numbers 1989至2007年R.M平均預定利率與國庫券利率 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans　September, 2008 借款者的性別及婚姻狀況 資料來源：Reverse Mortgages: A Closer Look at HECM Loans　September, 2008 Reverse Mortgage-英國 房屋移轉機制(Home Reversion) 早期 退休屋主將房屋所有權部份或全部移轉至房屋移轉機構，惟屋主仍保有居住權及維護責任，其發展已超過40年歷史。 終身抵押貸款(Lifetime Mortgage) 目前較盛行 退休屋主保有所有權、居住權及維護責任，貸款於住宅出售後方需償付。 Reverse Mortgage-英國 英國Equity Release主要由SHIP (Safe Home Income Plan)提供 現行equity release 規模尚小，僅為一般房貸市場規模約1%。 隨著英國人口高齡化、低利率，該市場規模預估會再擴增。 英國equity release市場變化 資料來源：SHI