房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示.docxVIP

房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点 及法律风险提示 房屋买卖合同纠纷，笔者以房屋类型构建逻辑体系，分为二手房、商品房、特殊房屋纠纷三部分，将普遍存在的问题单独形成一部分，即为本文讨论的典型疑难纠纷相关实务要点及法律风险提示。 1、村建集体土地租赁房 城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的小产权房违反国家法律和行政法规的相关规定，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核批准的村集体租赁房允许出租，但不能出售或变相的以租代售。 笔者认为，在目前法律、法规明确规定村集体土地严禁用于非农业建设的立法背景下，农村小产权房不具有合法性。村集体租赁房作为个别地区的试点，也必将面临诸多理论及实践上的挑战：实际操作中，如何把握只租不售的底线？ 现行法律法规不承认农村小产权房。但在城市房价高，国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下，集体土地集体所有、相关政策和法律法规在以租代征、以租代售认定上的标准缺乏的背景下，无须缴纳出让金的集体土地上兴建小产权房必然形成大幅利润空间，乡村集体组织、开发商结成的利益链条，通过以租代征、以租代售的所谓擦边球操作，与消费者对住房的刚性需求及改善性需求一旦结合，便形成了目下积重难返的小产权房屋交易现实。 村集体租赁房与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革探索或创新，不如说是一种对集体土地上房屋以租代售的当地政策保护，为最终小产权房之路的合法化留下隐患，或者机遇。故村集体租赁房的开发建设，要么通过立法修订消除其面临的诸多法律障碍，要么在现行法律框架下，通过国家征用变更土地使用权性质，统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村小产权房的处理，久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道，不仅面临法律、政策的调适，且对违规操作的既得利益者的处理结果，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否，处罚力度与范围均无法做到公平。其结果，需要政府对现实作出一定的妥协，惩前毖后，在以后加大执法力度，杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来，城乡二元对立消除、城乡户籍一体化实现，小产权房的一切问题都会真正的迎刃而解。 乱久必治，曲中求直。农村小产权房的未来，扑朔迷离，但一定会有光明的结果。 【相关法律风险提示】 （1）城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓村产权、乡产权房不合法。价格或许便宜，风险一定很大。 （2）集体土地上建造的房屋，以廉租房、公租房、集资房、新农村工程房、新居工程房等名义，或变相的以租代售进行房屋交易，因为无法办理产权过户，合同效力无法补正，故交易的合法性不受法律保障。 （3）任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋所有权证或集体土地使用权证不具有合法性。 （4）小产权房买卖合同无效，因买受人对房屋权属存在审核义务，故对合同无效亦存在过错，故存在房款返还时，是否支持利息，法院有不同判例。 2、老旧房契的法律效力 当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等老旧房（地）契或其存根主张相应权利的，原则上不予支持。但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变更的，前述凭证可作为房屋权属的证明。 【相关法律风险提示】 （1）房屋权属证是权利人享有该不动产物权的证明。老旧房（地）契非法定房屋权属证。 （2）房管部门设立的房屋产权登记簿是物权归属和内容的根据，购房人签订房屋买卖合同时，应尽量到房屋权属登记部门查询拟交易房屋的权属状况。 3、限购政策与情势变更 限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于情势变更或不可归责于当事人双方的事由的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。 【相关法律风险提示】 （1）购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断，以免仓促交纳定金、签订合同（包括认购合同）。 （2）对房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因，因不可归责于双方与因不可归责于甲方（乙方）的表述，二者所产生的法律后果迥然不同，各方对违约情形尽量考虑周全。 （3）楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对直接影响合同履行的严格甄断，仍需遵守《合同法》鼓励交易的基本原则。 4、一房二卖的法律后果 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： （1）已经办理房屋所有权转移登记的； （2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占