第六章个人住房贷款.pptxVIP

第一节 个人住房贷款概述 第二节 个人住房贷款工具 第三节 个人住房贷款流程 第四节 违约风险的相关分析 第五节 提前还贷的相关问题;第一节 个人住房贷款概述;3;抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段。严格来说，这两者是有较大差异的。在我国现行法律中，如《中华人民共和国民法通则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《担保法》以及《城市房地产管理法》等法规，均只有“抵押”的有关规定，而无“按揭”的有关规定。由于我国的法律制度中，没有按揭贷款制度，往往把国外有关的“按揭”贷款统称为抵押贷款，在实践工作中，也把“按揭”当成抵押，个人住房贷款实质上是按揭贷款。;5;个人住房贷款，即房地产按揭或房屋按揭，就是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一??法律行为。房地产发展商既是售楼人，又是按揭权人的部分代理人。这是现代经济条件下，为了帮助居民购置物业，借助金融机构融资形式。 从按揭购楼行为过程来看，按揭人首先买下非按揭楼宇部分，把这部分当作“租楼”按金，向按揭权人“租用”按揭楼宇，交付的贷款月息就是按揭楼宇租金，按揭期（实质上就是租期）满买楼；而对于按揭权人来说，就是买下按揭楼宇给按揭人租用，按揭期满卖出楼宇的法律行为。;从现有的一系列法律规定中可看出：能设定抵押权的，只能是法定的（即已合法取得的）财产或者房地产。房地产抵押贷款是产权人将物业的所有权中一部分权益赋予抵押权人，以此作为债务资金的偿还保证。但抵押权人并未实际占有抵押物，也不能享有使用权和收益权，只有当抵押权实现时（即抵押人到期未归还抵押贷款），抵押权人方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿。; “抵押”与“按揭” 最明显的区别是：“按揭”中，按揭权人成为按揭物业的属主权和所有权人；而“抵押”中，抵押权人并没有成为物业的属主权和所有权人。 区分按揭和抵押最简单的方法，即当事人（抵押权人和按揭权人）在民事诉讼中的地位来看，在抵押诉讼中抵押权人只能以抵押受益人的身份参加，不能以所有权人或业主的身份参加诉讼；而按揭诉讼中按揭权人是以所有权人的身份或业主的名义参加诉讼。 ;按揭贷款与抵押贷款的区别;3、债务资金运用及目的不同 抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用；按揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能用于特定房屋的购买。 4、债务还贷形式不同 抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、利息，也可以是分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还款，即“每月支付”或叫“月供”，月供项目分为两部分，即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。;11;12;13;14; 1.贷款对象：个人或家庭； 2.贷款的目的和用途：购买住房及相关用途； 3.贷款数量大：贷款额度较大 4.贷款期限长：贷款期限长（最长30年）； 5.还款方式特殊：分期偿还（由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息）;一、月等额偿还按揭贷款 二、等额本金偿还按揭贷款;17;18;月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为P，贷款月利率为i，按月计算的贷款期限为n，月偿还额为A，用现金流量图如下。;各期贴现值：;例　某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款50万，年利率6.55％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少? 解：已知P＝50（万元），月利率i＝6.55%÷12，n＝15×12＝180（期）; 在整个贷款期内，若遇法定利率调整，贷款期限1年以内的，实行合同利率；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。设贷款本金为P，月利率为i，贷款期数为n，当借款人偿还m期后，利率调整为i′，求利率调整后的月还款额A′为多少? 1、先计算M 时点上未清偿贷款本金P′，有两种方法： 方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于第m期后的偿还额的现值之和。公式为：;方法二：即用贷款总额P减去m期累加的现值，然后再计算m期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。公式为： ;2、计算利率为i′时的月偿还额;例 个人住房贷款50万，年利率6.55％，贷款期限15年。假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上升为7%，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？ 解：已知P=50（万元），i＝6.55%÷12，n=180（期），m=60（期），i′=7%÷12，求A′。（1）计算第5年年末未清本金余额。;P′=383936.05（元）; 某购房者拟购买一套价值100万元的房产，首付30万元，其余向银行申请年利率为6%、贷款期限为20年、按月等额本息偿还