第六讲个人融资管理.pptVIP

参考六：经济形势 在目前国际经济危机的大环境下，收入预期都不得不调低， 建议：在房地产市场面临宏观调控的大背景下，购房慎重。 参考七：国家政策 中国房地产市场并非完全处于市场经济时期，不可忽视国家政策对房地产市场的影响。 参考八：市场状况 在房地产火暴时期，商品房的价格就是在热捧之下被盲目推高的。 建议：消费者在目前的市场态势下，应以观望心态去选择房源。 参考九：买房时机 自住需求者在房价处上升通道或平稳发展时都可以考虑买房，而在房价处下跌态势下切忌买房。至于投资更要谨慎。 五、住房生涯计划：换房规划 换房需求分析 换房能力测算 换房的步骤 先买后卖 先卖后买 住房需求会随着人的生涯阶段的改变而改变 单身时期，受制于经济实力，以小户型为主； 有了孩子以后，要考虑户型、教育条件及周边环境等； 中年时期，如果经济实力许可，可以结合居住环境、休闲娱乐等方面考虑再次换房； 老年时期，可考虑医疗保健、居住环境的小户型住宅。 换房需考虑的因素： 换房需要的首付款 未来偿还换房贷款的能力 换房能力测算 有无能力支付换屋所必须支付的首付款 换屋需要支付的首付款＝新房净值 - 旧房净值＝（新房总价 - 新房贷款）-（旧房总价 - 旧房贷款） 未来有无能力偿还换屋后的贷款 案例－换房能力测算 郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6%。 郭先生换屋必须支付的首付款＝（100 – 100 × 0.7）-（50-20）＝0万元 郭先生换屋后每年应偿还贷款＝100×0.7÷（P/A,6%,15）＝7.21万元 郭先生不换屋每年应偿还贷款 ＝20÷（P/A,6%,15）＝2.06万元 可见，换屋后郭先生房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。 换房步骤：先买后卖 需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。 比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。 若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,000元×10%×3/12=7,500元。 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。 换房步骤：先卖后买 要解决出售旧房后无房可住的问题。 除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。 因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。 如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。 房涯规划表 六、房屋投资规划 一般来说，进行住房投资的收益要高于银行存款和债券投资，尤其是大城市，房地产的增值潜力更大。此外，房地产投资也是抵抗通货膨胀的最好手段之一。 住房投资规划需要考虑的因素： 房屋未来租金和房价走势 购房成本（资金成本、折旧维修费、空置成本、税费等） 流动性 投资方式 直接住房投资 间接住房投资:如房地产信托产品投资 案例－房屋投资 李先生今年40岁，已有一套自用住房。他看上了一套80m2、尚有40年楼龄的二手房。此二手房市价36万，各种交易税费及装修费共需5万元。 李先生现有闲散资金20万，以存款方式持有，年收益率约3%。李先生打算购买这套住房后立刻出租，估计每年能收取租金2万元，并以租金来偿还贷款（银行贷款利率是6%）。贷款还清后的租金收入用于养老。 请问李先生的这种以租养房、以房养老的投资是否划算？ 分析 李先生购买二手房的首付款金额＝20万元-5万元＝15万元 买房贷款金额＝36万元-15万元＝21万元 李先生申请按揭贷款17年，银行利率6%，则刚好用房租收入来弥补房贷支出： 每年应还房贷＝21万元÷（P/A,6%,7）＝2万元 李先生偿还房贷后23年的租金收入用于退休养老： 23年租金收入的现值 ＝2×（P/A,3%,23）×(P/F,3%,17）＝19.90万元 李先生购买二手房初始投入资金20万元 不考虑其他影响因素下，李先生以租养房方式进行投资是不合算的。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 四、购房规划 确定购房目标值 确定是否贷款购房 确定贷款方式 据目标住房所需首付款计算购房前应有储蓄率 据目