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第五章物业管理招投标法律制度 2011年6月16日 教学目标 物业管理招投标法概述 物业管理招标法律制度 物业管理投标法律制度 物业管理开标、评标、定标 第一节 物业管理招投标法律概述 物业管理招投标基础知识 物业管理招投标原则 物业管理招投标管理 一、物业管理招投标基础知识 物业管理招投标的概念： 物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。 物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。 一、物业管理招投标基础知识 招标人 依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。 投标人 响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。 一、物业管理招投标基础知识 招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。 一、物业管理招投标基础知识 招标时限 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成 二、物业管理招投标原则 公开原则 公平原则 公正原则 诚实信用原则 第二节 物业管理招标法律制度 物业管理招标概述 物业管理招标组织机构 物业管理招标人行为规范 物业管理招标的范围 物业管理招标方式 物业管理招标程序 一、物业管理招标概述 物业管理招标的概念 物业管理招标是指物业业主或开发商根据市场及物业管理的需要，提出一定的标准条件，向社会或者若干特定的物业服务企业发出投标邀请、委托物业管理的法律行为。 物业管理招标人是特定的。 物业管理招标的客体是物业管理项目。 招标实际上是一种竞争方法，促进物业管理走向社会化、专业化。 一、物业管理招标概述 物业管理招标的特点： 超前性 物业管理的特点使物业管理工作会超前介入，这就决定了物业投入使用之前开发商就应进行物业管理招标，从而带来招标的超前性。 长期性和阶段性 由于开发商和业主在不同时期对物业管理有不同要求，致使招标文件中各种管理要求、管理价格的制定都具有阶段性；另由于市场竞争的加剧，使物业服务企业始终面临压力，所以物业管理招标具有长期性和阶段性。 二、物业管理招标的组织机构 1.招标人自行设立招标机构 二、物业管理招标的组织机构 2.委托招标代理机构招标 招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织，是依照公司法设立，并依法进行运营的经营性法人组织。 根据招标投标法规定，招标代理机构应具备以下条件： 当有从事招标代理业务的营业场所、组织机构和相应资金； 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； 有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。 二、物业管理招标的组织机构 2.委托招标代理机构招标 三、招标人的行为规范 招标人不能直接管理物业或者指定物业公司强行管理其已出售的物业，也不能在招标文件中含倾向或者排斥潜在投标人的内容。 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 招标人设有标底的，标底必须必威体育官网网址。 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 在确定中标人之前，招标人不得与中标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。 四、物业管理招标的范围 《招投标法》规定以下建设项目，必须招标： 大型基础设施、公用事业等投资或者国家融资的项目 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 四、物业管理招标的范围 一般物业管理招标的具体范围： 民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道（公路）、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。 居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所 写字楼、宾馆（旅馆）、饭店、疗养院、商住楼、百货商场（商店）、大型超市、农贸（商贸）市场等商业场所