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二手房交易税收政策及税务检查 张家口市地方税务局 付军 1.二手房交易税收政策 2.二手房的税收征管方式 3.二手房的税务检查 第一部分：二手房交易税收政策 一、 买房人应缴纳税费： 契税： 1. 唯一90平米以下普通住宅1%。 2. 唯一90平米以上普通住宅1.5%。　　 3. 唯一普通住宅3%。　　 4. 非普通住宅4%。 普通住宅的确定： 须同时满足如下条件： （一）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下； （三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。 二、 卖房人应缴纳税费： 1、营业税： 5%（销售不动产），计税依据如下： （1）普通住宅满5年交易的，免税。 （2）普通住宅不满5年交易的，按照卖出价减去买入价的差额为计税依据。 （3）非普通住宅满5年交易的，按照卖出价减去买入价的差额为计税依据。 （4）非普通住宅不满5年交易的，按照卖出价全额为计税依据。 2、城建税： 7%（征收分局适用税率，以营业税额为计税依据）。 3、教育费附加： 3%（以营业税额为计税依据）。 4、地方教育附件： 2%（以营业税额为计税依据）。 5、印花税： 万分之五。 6、土地增值税：住宅/商铺 （定率5%/核实征收）？ 7、个人所得税（财产转让所得）： （1）生活唯一住房，免税。 （2）非生活唯一住房，征税计税依据及税率如下： ①有发票和凭据：按照转让收入减除房产原值、转让税金、有关费用后的余额的20%。 ②无发票和凭据：按照销售额1-3%。 三、二手房计税价格： 税务机关核定价格优先于资产评估价格、资产评估价格优先于实际成交价格（购销合同价格）,采取实际成交价格（购销合同价格）、资产评估价格、税务机关核定价格孰高原则确定。 二手房交易软件——评估价格 第二部分：二手房的税收管理方式 房地产税收一体化管理 （先税后证）： 【国税发［2005］82号】 国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 (2005-05-18) 第三部分：二手房的税务检查 实际生活中二手房交易中税费的负担者 实际 缴税人 购房者 一、数据比对法： 外部数据与征管应用系统契税征收数据的比对。 一致 → 无问题 不一致 → 可能存在未缴税问题。 1. 主建部门、土地部门数据来源。 （1）上门主动取得 （2） 综合治税数据 2.如何比对：vlookup语句。 利用数据比对情况，有针对性的检查。 二. 入户检查 1. 入什么户：房开企业 2. 查什么：利用房开企业更名偷税 个人少缴：营业税、城建税、教育费、个人所得税、印花税） 3. 如何查：重点检查作废发票（负数发票或收据）；售房台帐及售房合同（楼号比对） 谢谢大家 ! * * *