第一章房地产行政管理概述.pptVIP

第一章 房地产行政管理概述 主要内容 一、行政管理学概述 二、房地产行政管理概述 三、房地产公司行政管理概述 一、行政管理学概述 主要内容 一、行政管理的来源和存在意义 二、行政管理的内涵 三、行政管理的特点 四、什么是行政管理学 二、房地产行政管理概述 主要内容 一、房地产行政管理的含义 二、房地产行政管理的目的 三、房地产行政管理的内容 四、房地产行政管理的手段 五、房地产行政管理的体制和组织 一、房地产行政管理的含义 是指各级房地产行政机构行使政府职权，依据国家制定的方针、政策、法律、法规等，对房地产经济事务、房地产市场和房地产业进行计划、组织与控制等管理活动。 二、房地产行政管理的目的 是使国家用权利和意志在房地产经济运过行程中得到全面体现，建立房地产市场的正常秩序，规范房地产的经济行为，促进房地产业的健康发展，以实现合理配置资源、有效使用房地产财富、满足社会对房地产不断增长的需求的总体目标。 三、房地产行政管理的内容 房地产开发建设用地管理 城市房屋拆迁管理 房地产开发建设管理 房地产交易市场管理 房地产产权、产籍管理 三、房地产行政管理的内容 房地产中介服务市场管理 物业管理服务市场的行政管理 房地产金融政策及住房公积金管理 房地产税收政策与管理 房地产宏观调控与行业管理 四、房地产行政管理的手段 行政手段 经济手段 法律手段 （一）经济手段 经济手段是政府在自觉依据和运用价值规律的基础上借助于经济杠杆的调节作用来指导调节和影响房地产经济活动。 1．规律性 2．多样性 3．平等性 4．间接性 （二）行政手段 行政手段是指国家机关采取发布决定、指示、命令、计划和条例、法规、规章等形式，直接组织、协调、指导、制约房地产经济活功。 1．权威性 2．强制性 3．垂直性 4．具体性 5．非经济利益性 6．封闭性 （三）法律手段 法律手段包含两方面的内容：一方面为了行政管理的需要，由国家权力机关和行政机关制定和颁布房地产法律法规，作为从事房地产经济活动的单位和个人的行为准则；另一方面是根据房地产相关法律和法规的规定，由主管机关去措施，加强管理，是各项法律、法规得到贯彻落实。法律手段具有以下特点： 1．权威性 2．严肃性 3．无差别性 4．强制性 5．稳定性 6．规范性 国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展，主要在以下三个方面： 1、土地计划调控。 2、税收的功能。 3、金融杠杆的作用。 五、房地产行政管理的体制和组织 房地产行政管理的体制是关于房地产行政管理机构的设置，对房地产行政管理机关职权的划分和界定，房地产行政职权运行等各种制度的总和。 房地产行政管理组织不仅指房地产行政机关设置，还包括房地产政务运行机制以及组织的意志和知识技能。 一、项目开发的关键节点------取得土地、立项 操作要点 1 土地信息资料收集—规划条件 2 市场定位 3 概念设计 4 成本测算 5 竟拍方案确定 6 签订协议、取得土地，办理立项及土地出让手续（国有土地使用证） 7 项目建议书（代可研报告）--立项 政府部门： 1 土地储备整理中心 土地招标拍卖挂牌程序 2 发展与改革委员会 项目建议书（代可研报告）--立项 3 国土资源和房屋管理局 国有土地使用权出让转让-国有土地使用证 4 规划局 规划意见书—规划指标查询 一、项目开发的关键节点-----建设用地规划许可证、环境评估 操作要点： 1 办理建设用地规划许可证 提交：1）项目建议书 2）地形图（1/2000或1/500） 3）钉桩成果报告 2 建设项目环境影响评价，取得 环评报告 3 建设项目交通影响评价，取得 交评报告 政府部门： 1 规划委员会 建设用地规划许可证 2 市环保局 环评报告审批 一、项目开发的关键节点------方案设计与审定方案通知书 操作要点： 1 委托设计---规划设计图纸 2 组织交通影响评价-评价报告 3 人防\消防\园林意见咨询 4 向规委提交设计方案 5 取得审定设计方案通知书 政府部门： 1 规划委员会 1) 提交发改委审批的项目建议书 2 ) 提交《规划意见书》及附图； 3) 提交标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制的总平面图（比例尺：单体建筑1/500，居住区1/1000）2份；居住区（居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建筑的编号； 4) 各