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黑蚁房地产户型评价知识培训 黑蚁营销 去不去,看位置 行不行,看户型 定不定,看价格 课程讲授目的 (一) 向发展商、建筑设计院提出住宅户型的建筑平面推介 (二) 评审户型平面时,用黑蚁特有的专业方法,对户型方案提出评价意见或修改建议 评价 = 设计,设计或修改设计主要是建筑设计院的工作 户型评价标准 理想的户型是能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起,使以人为本的居住理念得到最好诠释 没有绝对的好户型,只有最满足居住者需求的户型——自己好才是真的好! 绝大多数人没有丰富的住房经验,很多人也搞不清自己真正的户型需求,因此需要专业、客观的户型指导。 第一篇 建筑平面分析 (1) 建筑平面概论 (2) 经典平面赏析 (3) 创新平面赏析 中国民居对朝向的选择 北回归线以北:向北房终年无阳光,选择南向房是购房前提 北回归线以南:向南房冬日有阳光,夏日无阳光向北房冬日无阳光,夏日有阳光,选择南向房可以冬暖夏凉。 南方沿海地区:寸土寸金、空调调温、港岛景观,不讲究朝向 景观与朝向选择 纯就朝向而言,选择建议: 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 目前市场情况: 自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 户型定义 经典户型 市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型 创新户型 有独创性的为市场接受的新型实用户型 建筑平面评价 经典平面推介(1) 一梯八户 经典平面推介(2) 一梯八户 经典平面推介(3) 一梯六户 经典平面推介(4) 一梯四户 经典平面推介(5) 一梯四户 经典平面推介(6) 一梯四户 经典平面推介(7) 一梯三户 经典平面推介(8) 一梯二户 经典平面推介(9) 一梯二户( 紫荆苑 ) 经典平面推介(10) 一梯十户以上 创新户型推介(1) 三错层 创新户型推介(2) 高厅组合 创新户型推介(3) SOHO 创新户型推介(4) 双拼户型 住宅性能标准参考:建设部商品住宅性能认定标准 住宅性能标准 市场对户型的关注点 客户在购房时考虑居室各部分的 优先顺序: 客厅:方正好用(面积、家私布置、布局等) 主卧室:合理性(面积、采光)、私密性 餐厅:相对独立,通风采光 厨房:宽敞实用,有服务阳台 卫生间:便利性、隐蔽性 次卧室:作书房、客房适宜 阳台:观景阳台的休闲性、观赏性,生活阳台的实用 功能空间分类 住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台 住宅的“三类”空间 公共空间:客厅、餐厅、观景阳台 私密空间:卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间 服务空间:厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台 功能分区合理 动静分区:活动区和休息区分开 动区:客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静区 :卧室、书房位置应比较深入 动区与静区之间:卫生间应方便使用,室内交通线尽可能便捷 动静分区案例(1) 错层设计最易实现“动静分区” 动静分区案例(2) 平面户型也可以作到“动静分区” 空间尺度合理 客厅:宽敞明亮、通风,有好朝向、好景观开间不应小于3.6米,宽深比不大于1:2要留出摆放家具的稳定空间 卧室:主卧:应具有好的朝向,开间应不小于3米,面积应大于12㎡, 且应带有主卫生间次卧:面积应不小于10㎡ 餐厅:餐厅和客厅宜相对独立.既有关系又有分隔 厨房:厨房应紧邻餐厅,宜带一服务性阳台 卫生间:净宽不宜小于1.6米 阳台:保证客厅有良好的视野,采光栏板最好做成全透明或半透明 空间比例失当案例 客厅、餐厅进深太大,浪费空间,采光差 面积比例适宜 除了大户型豪宅以外,如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关系,是户型设计、评价中应关注的主题之一 各房室具有与其户型相匹配的比例 大户型不应出现过小房间 主卧应明显大于次卧 三户室客厅与卧室的比例应把握在1.5:1以内 房室比例失当案例 厨房面积过大(13 ㎡),比次卧室大得多,甚至大过主卧面积。而小卧室仅7 ㎡ 。 通风采光 室内四明 明厅、明室、明厨、明卫 公共空间通风采光 电梯厅 楼梯/消防楼梯 公共走道 公共空间通风采光案例(1) 一梯二户的小高层,电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题 公共空间通风采光案例(2) 一梯18户能够作到公共空间的通风采光,显示出建筑师选用“蛙”式平面的苦心 各房室合理性要求(1) 客厅 空间独立:客厅开口不易过多,要有两面完整的墙 方正开阔:方正完整,是实用的布局开间至少应大于3.6米,但开间不宜大于5米 长宽比不应失调:深度开间比不宜大于2:1 入口设玄关:入户门厅(玄
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