广元市场调查与项目定位思考.ppt

嘉恒地产服务机构 2012 项目整体定位建议 广元时尚中心 都市综合体前半句表现气质，后半句体现产品 嘉恒地产服务机构 2012 住宅 写字楼 商业 商业首批客户来源 商业第二类关键客户来源 商业带动住宅价值 商业成熟带动写字楼价值 住宅成熟带动写字楼价值 写字楼带动一定住宅需求 客户、价值互通 根据三类物业的价值关系，住宅与商业作为综合体首先开发的物业，可使得项目发挥最大价值；住宅与商业的开发顺序可根据项目具体情况而定。 综合体价值关系图： 嘉恒地产服务机构 2012 项目案名建议 推荐：曼哈顿国际广场备选：利州国际中心嘉陵 天街 嘉恒地产服务机构 2012 项目产品组合定位建议一（按总建筑10万方计算） 一般住宅+商业街 住宅 商业 产品说明 一般住宅 街区式商业，2-3层为主，局部4层 体量配比 7.5万方 2.5万方 特点 回款速度较快，利润空间不大，风险较低 嘉恒地产服务机构 2012 项目产品组合定位建议二（按总建筑10万方计算） 城市豪宅+SOHO商务公寓+商业街+集中商业 住宅 商业 商务 产品说明 紧凑型的城市豪宅，大堂精装修 街区式商业+集中商业4层，商业街2-3层为主 40-60平米的商务公寓 体量配比 4万方 集中商业约1.5万方，商业街约2.5万方 2万方 特点 资产存量较大，价值最大化，风险相对较高 嘉恒地产服务机构 2012 项目产品组合定位建议三（按总建筑10万方计算） 城市豪宅+SOHO商务公寓+商业街 住宅 商业 商务 产品说明 紧凑型的城市豪宅，大堂精装修 街区式商业，2-3层为主，局部4层 40-60平米的商务公寓 体量配比 5.5万方 3万方 1.5万方 特点 折中的方案，利于控制风险，同时具备较高溢价能力 嘉恒地产服务机构 2012 三种方案的比较 计算标准：普通住宅按5500均价，城市豪宅按6000均价，商业街按2.5万均价，集中商业按1.5万均价，商务公寓按6500均价 回款量按住宅与公寓全部回款，商业街50%回款，集中商业15%回款计算 总产值 住宅7.5万方4.125+商业街2.5万方6.25=10.375亿 城市豪宅4万方2.4+商业街2.5万方6.25+集中商业1.5万方2.25+公寓2万方1.3=12.2 城市豪宅5.5万方3.3+商业街3万方7.5+公寓1.5万方0.975=11.775 资产存量 3.125亿 5.0375亿 3.75亿 方案一 方案二 方案三 回款量 7.25亿 7.1625亿 8.025亿 嘉恒地产服务机构 2012 定位建议小结 嘉恒认为方案二或方案三是本项目的最佳出路。方案二虽然回款略低，但资产增资空间巨大，方案三相对平衡，兼顾了短期与长期的收益。 本地块商业价值决定了项目的溢价能力，因此，加大项目的商业打造力度是项目成功的关键。嘉恒建议项目前期策划尽快论证，同时招商先行，为项目住宅、商业的销售造势。 以上三种产品组合方案为定性分析，在初步确定大方向之后，需要再次做详尽的市场论证。 初步汇报完毕，下面是讨论时间。 值得信赖的合作伙伴 嘉恒地产服务机构 2012.5 广元房地产市场初步调查 广运集团老城地块项目定位思考 经过短期的市场走访调查及案头资料收集整理， 得出以下基础市场数据，供公司领导参考。 嘉恒地产服务机构 2012 嘉恒地产服务机构 2012 第一部分：市场认识 广元市宏观经济数据认识 嘉恒地产服务机构 2012 幅员面积与人口 广元市的幅员面积为16314平方公里，共辖5个区（利州、元坝、朝天三区）、4个县（苍溪、旺苍、剑阁、青川四县）。 截止2011年底，城市中心区建成区42.46平方公里。 截止2010年底，广元市户籍人口达到315.37万，全市常住人口为248.41万人。 利州区人口48万，其中城市人口约25万。 嘉恒地产服务机构 2012 交通 广元是川陕甘的交通枢纽和物资集散中心，拥有四川省第三大火车站，处于成都、西安、重庆、兰州四大西部城市腹心地带。随着宝成复线、成广高速的建成和兰渝铁路、兰渝高速、川陕高速公路与广巴高速公路的即将开工建设，将使广元成为四川唯一一个拥有铁路与高速公路双X线的地级市。 广元港（即将开工），四川第三大港口。 广元盘龙机场（4D级）现开的航线有：北京、杭州、广州等。 嘉恒地产服务机构 2012 GDP 2011年全市GDP403.54亿元，比上年增长15.6％。其中，第一产业83.80亿元，增长4.4％；第二产业180.16亿元，增长26.2％；第三产业139.58亿元，增长11.6％。 三次产业比为20.77%、44.64%、34.59%。 人均GDP为16246元。 城镇化率达到34.66%，