四川遂宁河东中央商务区项目全程营销提案.ppt

* 第一步 第二步 第三步 先导 河东规划 2大价值杠杆 撬动 投资回报 拉动 项目营销思路 首创私产酒店投资产品 双CBD规划 全球私产酒店品牌 奥特莱斯（永辉超市） * 推售成功法 复合营销力 返租式带动快销 理性投资分析支撑 轰炸式营销宣传 酒店引领/产品发布 渠道营销模式 外地客户带动本地客户 体验式营销支撑 精装修样板房、成熟项目观光 投资团接待 专业团考察 观光团推荐 异地外展销 经营式返租：年返租7%（资金运作，远低于民间借贷），14年4个月静态回本，可签约5-6年，首次为交完房款返租2年，开业之后半年返租1次 精装修价格：均价9600（（6100+2300成本）+1200利润） 管理营运方式：成立酒店管理公司，先行加盟著名酒店管理公司，后期自管 项目营销策略 * 体验式营销 6月 7月 8月 售房部+私产酒店样板房 9月 10月 售房部开放的相关工作： 1、装修与装饰、家具布置完毕； 2、模型、楼书、形象展板制作完毕； 样板房开放的相关工作： 1、看房通道包装完毕； * 轰炸式营销 抢——夺——占——定 抢·推案时机——抢先入市，抢得市场先机 夺·投资客源——投资客户资源有限，通过酒店树立标杆，通过产品发布会获得投资客户对项目的认同，项目就成功了一半 占·市场高位——通过价值杠杆，树立市场标杆，占领市场高位，我们就立于不败之地 定·差异诉求——要想在同类产品中脱颖而出，必须做到与竞争产品的差异化，做到差异化，才能吸引眼球，让客户关注你 * 营销推广序列 * 渠道策略 销售模式 传统的销售模式 新型的分销模式 本地投资客户 投资团接待 专业团考察 观光团推荐 异地外展销 本地投资客户 客源更广 渠道更多 竞争力更强 销售速度更快 * 广告推广费用 推广费用715万，约占整个销售产值的0.6% * 商业运营 * 商业是项目利润的重要组成部分，可以说，商业的销售成功，是项目盈利的关键。但由于商业操作涉及销售、招商、经营等多种因素。因此，住宅销售成功，而商业滞销导致盈利降低的项目比比皆是。本着严谨、负责的态度，基于对遂宁市商业市场的了解和调查，加上多年的商业操作经验，特对本项目商业的运营进行战略性的思考和建议 * 品牌输出→招商先行→价值塑造→火爆销售 →二次招商→品牌商管→租约销售 销售 招商 运营 项目商业整体运营思路 * 项目的商业根据形态和销售的难易程度，可以划分为3个层级： 第一层级，这部分商业物业，处于项目最好的位置，这部分商业物业的去化速度是最快的 第二层级，这部分商业物业，位于项目的中后端和大部分2-3层商业，仅依靠单一销售，销售难度较大，必须辅助招商，通过招商促进销售 第三层级，这部分商业物业，包括项目最尾端的商业和部分4层以上的大空间物业，受形态和总价的限制，购买客户有限，大多数都会作为资产保有，项目运营成功后，这部分商业物业会大幅升值，将来可作为抵押贷款。 项目商业层级划分 * 1、一个大体量，多业态的商业集合体，商业的管理和运营是关键，引进先进的商业管理公司，能提升投资者和经营者对项目的信心，保障销售顺利开展 2、该商业管理公司管理协调，包括商户的装修、物管费、水电费的收取、保安保洁维修的管理等 3、公共设施的维护和费用收取，如广告牌、广告灯杆、广场等，都需要专业的公司操作 引进商业管理公司 * 预招商 主力店招商，主要是1、2栋楼的主力店 1号楼BC栋商业销售 通过主力店的招商，具备一定的知名度，可以开始进行针对1号楼BC栋商业销售 2-3号楼商业销售 第一层级和第二层级的销售 二次招商 第二层级的销售和开业可同时筹备 项目商业运营总控 开业筹备+开业 剩余第二层级的销售 第二层级的招商 * 第一部分：区域市场分析 第二部分：区域房地产市场研究 第三部分：项目地块及定位研究 第四部分：项目产品定位及分析 第五部分：产品研发及产值测算 第六部分：项目开发策略 第七部分：项目营销策略 第七部分：项目销售及组织 第八部分：项目风险及防范 * ●开盘前的蓄客方式——VIP会员卡 ●外展双向推广模式——设立外展场和第二售房部 ●市内外、省内外渠道团体宣传 ●客户定向拓展——定点定向的客户拓展 ●老带新的关系营销 抢位亮相→现场体验→首次蓄客→二次洗客 →开盘(认购)引爆→强势加推 项目销售方式 * 销售环节的监控及管理 * 销售队伍的培训 * 销售管理保障执行的精英模式 绝对领先的精英模式，从选聘、培训、考核及监督等 A 严密的案场管理的督导制 : 率先采用, 多个项目实践 B 充满竞争的“末尾约谈提升至淘汰制”: 保障人员持续的积极性及战斗力 C 客户接待及提成制度的业绩优先制度 : 保障全体战斗力 D 置业顾问的专案分级制 : 底薪提至最