江苏如皋项目荷兰小镇营销策划方案.pptVIP

项目销售策略思考 从销售角度思考 项目一次性开工，我们关注：去化多少量才能达到项目安全点？最后留什么样的产品才能确保利润最大化？ 如何量价齐跑？——项目安全与利润最大化之间的平衡点 何为项目安全与利润最大化之间的平衡点 销售量达到总量的70％是安全点 最终以小区中心点状景观住宅作为利润增长点 市场 蓄 势 现场 蓄 势 价格 排 摸 概念 蓄 势 客户 蓄 势 房源 排 摸 人力 准 备 项目销售策略思考 从销售角度思考 如何开盘引爆? ——如何打一场决定性战役？ 前提是蓄势工作的到位 项目销售策略思考 从销售角度思考 客户的口语传播是最好的广告 如何奠定口碑？ 如何在漫长的销售周期内维持客户满意度？ 我们必须做到：准备充足的人力资源，做好人力资源的最佳组合，做到各个部门的相互协调；达到客户满意度最高，投诉率最低，形成最佳的口碑传播。 如皋目前普遍是不定向蓄水 不知道有多少水分，留下电话就行 不知道各房型、位置的需求比例 客户带有一定的盲目性，无充分准备 定向蓄水 明确客户需求房源、客户按房源排顺位、 告知客户供需比例、客户有房源备选方案 项目销售策略思考 从销售角度思考 区域市场看我们 核心区域，大盘概念 如皋市场看我们 是CLD的概念，对CLD认同度低 机会点：如皋居住品质时代的到来 反弹琵琶策略 两个市场如何联动？ 创造一个榜样消费者，通过榜样消费者引导一个小规模领导消费群体，进而带动多个目标群体 项目销售策略思考 从销售角度思考 项目销售策略思考 从价格策略角度思考 如皋市场看我们的行情 区域市场看我们的行情 参照：龙游御境 参照：市区房价 期望值高 期望值低 怎样的价格策略？ 根据市场调研 项目销售策略思考 从价格策略角度思考 ??????遵循开盘价格具有市场竞争力的原则。 遵循平开高走，稳步抬升的价格走势。 通过07年的跑量，08年的量价起跑，达到项目销售的安全性。 ?????? 通过09年的跑价来达成项目的利润最大化。 项目销售策略思考 从价格策略角度思考 定价依据１ 基于如皋市区的价格判断 目前区域内项目多以住宅楼为主。目前平均售价在 2400-3000元/平米 ，区域均价以2700元／平米计 项目产品的优势可提升200元／平米的价格 2900元／平米 项目概念推广与主题 品牌创新及定位 卖点一：水景 中国地大物博，水资源却极其的缺少，所以本项目的水景资源是项目的卖点之一； 卖点二：地段 本项目所属的地段是城市的二类地段，与城市保持着“不即不离”的距离，实现了工作生活两不误； 卖点三：概念 全城首创全城首创欧式浪漫风情精品社区。 卖点四：交通 204国道、中山路，多路公交经过，交通发达，出入便捷； 卖点五：景观 以休闲舒适、浪漫滨江绿化带为核心的创新设计，使得产品更具差异性； 卖点六：未来 滨江绿化公园、区域滨江的远景规划； 卖点七：环境 江风轻拂，微波荡漾、无工业污染； 卖点八：配套 自身带有商业项目足够提升本项目的品牌形象； 从“家”开始，赢得这个城市的尊重。 叁 项目推广计划执行 荷兰小镇项目1期营销推广 本项目分2期开发一期的只要技术指标如下： 总建面积：20万方左右； 总户数：1400户左右； 分三个组团推出，每次推量400左右户； 荷兰小镇项目1期营销推广 第一组团 第二组团 第三组团 这是一场战争，是一场没有硝烟的战争！ 荷兰小镇项目1期营销推广 八战定如皋 一、堂堂之师 二、师出有名 三、登台拜将 四、巧借东风 五、蓄势待发 六、牛刀小试 八、十面埋伏 七、诱敌深入 荷兰小镇项目1期营销推广 堂堂之师——首演“前营销” 战略目标： 协调个案之推广准备，明确表明项目所处城市、时代背景，告知并唤起潜在购房者的注意、好奇及等待。 推广策略： “攻城为下，攻心为上”，从如皋城市的发展入手，将“荷兰小镇”精神理念融入项目开发理念，开拓性广告为主，采用“适应性”战略，充分表现佳境天城卓尔不凡的大师气质。 媒体通路： 活动造势、高炮、看板 战略手段： 虚实结合，塑造产品整体的独一无二性，象征性推出项目的基本资料，重点在于项目团队的包装。 荷兰小镇项目1期营销推广 师出有名——深化“前营销” 战略目标： 建立产品品牌知名度（品牌名+品牌印象及内涵），完成对消费者的价值引导及品牌认同。 推广策略： 调整市场风向，唤醒高档物业理性需求，为“荷兰小镇”的正面出场做准备，低调出场，关系营销，客户满意为目标。 媒体通路： 活动造势、户外广告 战略手段： 适应性战略，文字、构图、色彩等必须与目标购屋者身份、地位、文化习惯及典型人格特征等相符，开始适度满足目标客群对新项目的基本信息需求。 荷兰小镇项目1期营销推广 登台拜将——案前准备 阶段工作内容： 物料准备及销售中心（主要是售楼处）的包装 设计院/寅源