房地产开发过程中关于结构部分成本控制.pptVIP

设计值 实际值（预计） 增加量（预计） 桩身长度 2058 M 3347 M 1289 M, (+63%) 爆破量 3 2408 M 3 6932 M 3 4524 M (+188%) 结构成本控制的管理思路和技术方法 v珠海XXX项目的人工挖孔桩 桩基成本控制案例 概况：多栋高层住宅，大地下室相连，基岩埋藏较浅，基岩面起伏 较大，部分钻孔存在强风化岩与中风化岩过渡互层现象，基础采用 人工挖孔扩底桩，设计要求桩底进入中风化岩内0.5米即可。施工 完成2/3左右时，发现桩基实际量较合同量有非常大的差异： 序 号 增加造价原因 初步估算出的造价增加额 增加造价 所占比例 1 桩身长度增加 216万元 66％ 2 爆破量增加 100万元 30％ 3 空壳量增加 13万元 4％ 结构成本控制的管理思路和技术方法 v珠海XXX项目的人工挖孔桩 桩基成本控制案例 各种原因增加造价统计 计算出预计总工程量之后，再根据各分项工程量套价汇总，得出 本桩基工程总价预计为699万元，较合同暂定总价370万元 超出约 329万元，相对增幅88.9%。 结构成本控制的管理思路和技术方法 v珠海XXX项目的人工挖孔桩 ? 本项目详勘是按20m×20m来布点的，中风化岩面等高线图本 身就有一定误差，设计图纸中的参考桩长相应也会有一定的 误差。本工程的岩面起伏很大，相邻的勘察孔间的中风化岩 面高差一般都在3米以上，有的可到12至15米，这样就使勘查 报告中的中风化岩面等高线图与实际完整中风化岩面的分布 差异非常大，也就是按中风化岩面等高线图计算出的桩底标 高（设计院计算办法）与实际的完整中风化岩面标高差异会 非常大。 桩基成本控制案例 p 原因分析： ? 为减少桩的长度，设计 桩基成本控制案例 v珠海XXX项目的人工挖孔桩 p 原因分析： 要求进入中风化岩0.5 米即可，是否可行？ v珠海XXX项目的人工挖孔桩 ? 施工操作工艺不可 避免的系统误差 桩基成本控制案例 p 原因分析： ? 强风化岩与中风化岩过 桩基成本控制案例 v珠海XXX项目的人工挖孔桩 p 原因分析： 渡互层（变质岩层）面 积较大、较厚，成本估 量时，按四类土考虑， 未考虑爆破。本项目共 有135根桩穿越该岩层， 占总量的28.5％。 ? ü ü ü 基坑标高调整的设计变更引起空壳量 增多，增加护壁工程量和挖运量。 设计变更在未知会成本部的情况下就直接下发给 现场实施，造成成本部在桩基招标过程中未对空 壳数量进行调整。 设计变更的流程是否正确？ 流程的节点时间把握是否及时？ 结构成本控制的管理思路和技术方法 桩基成本控制案例 v珠海XXX项目的人工挖孔桩 p 原因分析： 翠堤湾 结构成本控制的管理思路和技术方法 成本管理的几个案例 v偷面积案例分析 p 所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算方法》的空子， 将可以不计如建筑面积的套内平面面积，大批量地制造出 来，“送”给客户。 p “偷面积”的好处就是开发商不用支付土地成本，仅支付建安成本就 可以“制造”出可赠送的建筑面积。从而以较低的成本赠送给客户一定数量的建筑面积，进而提高可售面积的单价，提高利润并促进销售的一种盈利方法。 地下室成本 做不做，做多少，做几层？ 停车效率 （柱网、设备用房、人防口部、布车） 含钢量 层高 地下室含钢量 达成目标 样本数量与方法 --地下的东西，太复杂，不定因素太多。 --科学、大量、检验 --合理、低值、分类控制 过去从来没有被量化过，总是被遗忘的角落或免责的对象（责任成本中也属免责） 被忽视的可能也是问题最大的，大家也觉得任何数据都是理所当然。 确定3大类7个关键要素：建筑、结构、场地；具体的后面详细论述 确定合理的含钢量 7城市37个地下室样本数据统计， 顶板6种工况5种布置30次试算，底板4种工况2种布置8次试算，外墙4种工况6种形式共24次试算 确定最合适的结构布置 对上部结构采取标准层和转换层含钢量类比的形式确定架空层部分的地下室含钢量 1、影响因素分析 列出可能的影响因素，采取科学分析、结合以前经验和数据，筛选出关键因素 结构布置、上部结构是否转换、埋深、覆土等：PKPM、理正 4大类8要素 建筑：A1上部建筑占地下室的比例、 A2人防占地下室的比例、 A3覆土厚度 （含层高、埋深） 上部建筑和人防占的比例：经验、数据和权重法 2种分析方法 场地：A8场地水压、A9地质情况 结构：A4上部结