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资金融通 项目贷款评估： 金融机构对项目的审查包括：项目基本情况指标、市场分析指标、财务评价指标。 项目基本情况指标：四证落实情况；自有资金占总投资比率；资金落实情况；地理与交通位置；基础设施落实情况；项目品质。 市场分析指标：市场定位；供需形势分析；竞争形势分析；市场营销能力；认购或预售/预租能力。 财务评价指标：财务内部收益率；销售利润率；贷款偿还期；敏感性评价。 建设过程 房地产开发项目在建设实施阶段的主要工作：办理开工审批手续；通过招投标方式选择施工企业；以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；竣工验收。 工程项目管理： 特点：一次性管理；全过程管理；约束性强的控制管理。 类型：业主方的项目管理；咨询监理方的项目管理；承包商的项目管理；银行对工程项目的管理；政府对工程项目的管理。 工程项目管理的内容：项目组织协调；目标控制；合同管理；进度控制；投资(费用)控制；质量控制；风险管理；信息管理；环境保护。 建设过程 竣工验收与交付使用： 项目验收分为初步验收和综合验收。 经验收合格后，项目方可交付使用。 交付使用时的“两书”：住宅质量保证书、住宅使用说明书。 市场营销 市场营销是指企业通过预测、刺激、提供方便，协调生产与消费以满足顾客和社会公众对产品、服务及其他供应的需求的整体经济活动。 市场营销的发展：以生产为中心；以销售为中心；以消费者为中心。 “市场营销”不同于“销售”。 市场营销理论： 顾客需要与4P营销理论：产品Product，价格Price，渠道Place，促销Promotion 顾客满意与4C营销理论：消费者Consumer，成本Cost，便利Convenience，沟通Communication 建立顾客忠诚与4R营销理论：关联Relevance、反应Reaction、关系Relationship、回报Reward 市场营销 房地产营销的“五位一体”：一个好的楼盘产品、一支好的销售队伍、一个好的市场环境、一个好的推广策略、一个好的物业管理。 全程营销策划：运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。 STP营销：市场细分、目标市场选择、市场定位 市场营销 STP营销：市场细分、目标市场选择、市场定位 市场定位的基本程序：市场调查、土地条件分析、分析和确定潜在客户群、产品定位(户型、面积、档次等)、租售价格定位、征询意见、方案调整、成本与费用测算、预测租售收入与租售进度、经济评价、确定最后方案。 房地产销售形式：直接销售、间接销售。 房地产的定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。 房地产销售涉及的税费：房产税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税等。 物业管理 良好的物业管理，可以为物业带来升值空间。 物业管理的内容：房屋维修管理；房屋设备管理；治安保卫与消防管理；卫生与保洁管理；绿化与美化管理；针对性的专项服务；委托性的特约服务；物业租赁管理。 物业管理的程序：物业管理的招投标；物业管理的早期介入；物业的接管验收；住户入住；档案资料的建立；日常管理和维修养护；配套设施的完善；系统的协调。 物业管理的委托方：房地产开发企业、公房出售单位、业主委员会。 开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》，是针对前期物业管理服务所签订的，该合同到业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时止。 关注政策 整合资源 谨慎创新 比较筛选 横向取经 时间价值 积累提高 协同互动 价值创造 有个木匠准备退休，他告诉老板，说要离开建筑行业，回家与妻子儿女共享天伦之乐。 老板舍不得他的好工人走，问他是否能帮忙再建一座房子，老木匠说可以。但是大家后来都看得出来，他的心已不在工作上，他用的是软料，出的是粗活。 房子建好的时候，老板把大门的钥匙递给他。“这是你的房子，我送给你的礼物。” 他震惊得目瞪口呆，羞愧得无地自容。如果他早知道是在给自己建房子，他怎么会这样呢？ 从此他得住在一幢自己粗制滥造的房子里！ 分享一则小故事 房地产开发流程与价值创造 可行性研究与策划阶段 物业管理服务阶段 项目报批与前期准备阶段 建设施工阶段 销售、出租阶段 财务评价 报批报建 土地取得 资金融通 建设过程 市场营销 物业管理 市场定位 土地取得 房地产开发用地： 土地所有