房地产项目开发全业务流程.pptxVIP

房地产项目开发全业务流程;2;为什么要流程管理？----传统职能型企业与流程型企业;4;5;6;7;8;9;10;11;12;13;14;15;目录;17;第一部分：项目概况 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：市场分析 第四部分：规划设计初步分析 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理 第六部分：投资收益分析 第七部分：管理资源配置 第八部分：综合分析与建议 ;项目决策背景及摘要;要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚; 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。;1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。;例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。;;1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。;1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。; 1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率其他; 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺点分析 ; 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 6.政策性风险评估 ;合作方式及风险评估 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。 ; 区域住宅市场成长状况 ;;; 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当 地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示） 销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期 的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营 测算。;成本预测——成本测算表 税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。;万科城市花园项目概况： 总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。;项目投资收益指标要求; 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，