城市综合体规划设计要点解析.ppt

2.5 塑造成功商业规划的主要因素（五） 6、塑造气氛 商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源。购物消费是欢乐愉悦的生活体验，除了购物，还包括放松和休闲，所以购物气氛的营造是必要的。 商场在空间设计上应尽量去提供一个活泼放松的环境，比如电影院、娱乐场、餐饮空间以及不定期举办的活动均是提供商场活力的来源。 2.5 塑造成功商业规划的主要因素（六） 7、地域 商场地点需选择正确，利用地利提升商场的成功率。注意要具备：周边要有规律的客流，交通便利，商业环境的群聚效应，合宜的地块发展条件等因素。 同时要采用始于当地发展的规划思维，不能照搬之前不同地区的成功经验，地域性的考虑必须反映在规划设计中。 第三章 城市综合体的规划建筑设计 1、项目土地解读 2、城市综合体各种功能的规模 3、城市综合体各种功能的分区 4、城市综合体的交通系统 5、城市综合体的空间布局 6、城市综合体的环境景观设计 3.1 项目土地解读 项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。 所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读； 对项目具体土地解读分为： 1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我 们能带给城市什么？ 2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市地铁、轻轨经过等； 3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中； 4、项目可利用资源，如：河流，公园等； 5、项目规划条件：退让、容积率、限高等； 6、项目区域规划与城市总体规划等。 3.2 城市综合体各种功能的规模（一） 1、居住功能的规模 居住功能是城市综合体中平衡酒店、商业、办公等功能的重要功能。 在城市综合体的设计中，人流的密度必须达到足够程度；因此必须考虑周边环境的住宅密度问题，过低的密度会不利于对多样性的支持，而导致整体失败。在这种情况下，应该通过增加项目内住宅功能的比例或增加吸引人流的特殊 功能要素，来弥补项目人流密度的不足。 居住物业的体量分析： D = h（R，Y）*N 其中，h（R）为平均每人的居住需求量函数，Y为收入因素，N为人口数目。 3.2 城市综合体各种功能的规模（二） 2、商业功能的规模 按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入） 零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RF C： 潜在客户数量 RE：人均消费支出 RF：营业面积 3.2 城市综合体各种功能的规模（三） 商业空间往往会在整个项目的规划中所占比例过大。由于商业可在未来的发展中增加，所以总的说来，规划比例过小的问题会比规划比例过大的问题易解决。而减少商业空间的比例，是很难进行的，并会给人以项目整体失败的意象。 3.2 城市综合体各种功能的规模（四） 3、商务、办公功能的规模 城市综合体的商务办公容量一般受城市化发展的影响，而人均办公面积受区域的主导功能和区域的重要性程度的影响 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 1、城市商务物业供给总量和供给结构 2、城市商务物业需求总量和需求结构 3、城市商务物业供给矛盾分析 4、城市未来供需发展趋势（预测就业人口和人均办公面积，通过租赁活动和 市场吸纳量预测未来市场需求） 5、确定城市综合体对城市中心商务的分流指数 6、中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量 3.2 城市综合体各种功能的规模（五） 4、酒店功能的规模 E = N * P * L / （T * K） E ：酒店的床位数 N ：全年的旅客人数 P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天数 T : 全年可逗留天数 K : 床位的利用率 3.3 城市综合体各种功能的分区 分区原则为按照商业的临街价值次序布局： 商业价值最高的留给商业物业；其次考虑写字楼的位置；第三考虑酒店；最后再考虑公寓。 分区原则的依据： 1、动线的操作难度不同； 2、收益要求不同； 3.4 城市综合体的交通系统（一） 1、城市综合体交通系统的组成： 客流的存在是城市综合体各个部分达到其经济目的的基本条件，城市综合体的交通体系结构可划分为外部交通体系和内部交通体系。 3.4 城市综合体的