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二、项目完工条件 （国税发[2009]31号）对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已开始投入使用； 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。（国税函[2009]342号） （三）开发产品已取得了初始产权证明。 三、完工年度所得税清算程序 （一）确定已完工开发产品会计成本 按会计准则确定的成本金额，包含预提和应付费用。 （二）确定完工产品计税成本 1.计税成本核算终止日 国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 2.计税成本的确定原则 （1）基本规定 第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 （2）特殊规定 国税发[2009]31号第三十二条:允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本： （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%； （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件； （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。 注意主管税务机关的具体规定： 苏国税发[2009]79号 3.确定完工产品会计成本中税法不允许扣除金额 （1） 完工开发产品会计成本中税法规定不允许扣除的永久性差异 （2） 计入完工开发产品会计成本中，未取得合法凭证的应付费用和税收未明确规定可以税前扣除的预提费用 国税发[2009]31号第三十四条规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 4.确定计税成本 完工开发产品计税成本=完工开发产品会计成本-会计成本中税法不允许扣除金额 （三）实际毛利额预计毛利额差异的调整 1.确定可售面积单位计税成本 可售面积单位计税成本=完工开发产品计税成本÷可售面积 2.计算已销开发产品的计税成本 已销开发产品的计税成本=可售面积单位计税成本×已实现销售的可售面积 3.确定已销开发产品的销售收入 4.已销开发产品的毛利额 已销开发产品的毛利额=已销开发产品的销售收入-已销开发产品的计税成本 5.开发产品预售收入和预售毛利额 6.实际销售与预售毛利额的差异 本期应调整的毛利差额=已销开发产品的毛利额—开发产品的预售毛利额 （四）毛利差异额的填报要求 年度纳税申报时，由于预售转销售后，销售（营业）收入及成本中，包括了预售结转到销售的收入和成本，因此，在计算应纳税所得额时，只需将已缴所得税的预售毛利直接减除即可，即在《纳税调整明细表》中填入以前年度预售毛利额即第52行纳税调减金额中。 综合案例分析 * * * * * * * * * * （2）一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。。 （3）纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。（国税函〔2010〕56号、财税〔2013〕37号 ） （4）一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》。主管税务机关对一般纳税人填报的《申请单》进行审核后，出具《开具红字增值税专用发票通知单》。《通知单》应与《申请单》一一对应。国税发[2006]156号 3.计税依据 （1）房地产确认收入金额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费