房地产基础知识培训10.3.ppt

房地产基础知识培训 光耀金源营销管理中心 2013.10.9 在开发商眼中的房地产？ 案列分析：某项目 建设用地面积：10000平方米 规划总建筑面积：36000平方米 首层面积：2000平方米 容积率：36000/10000=3.6 建筑密度：2000/10000=20% 二、房地产的常用名词 二、房地产的常用名词 房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场； 房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场； 房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换； 二、房地产的常用名词 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合用地或者其他用地五十年。 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 二、房地产的常用名词 房地产的成本组成 土地费用20% 前期工程费6% 建筑安装工程费40% 市政公共设施费用20%-30% 管理费用2% 贷款利息（不定项） 税费15%-25% 其他费用10% 案列分析：某项目 建设用地面积：10000平方米 规划总建筑面积：36000平方米 出让金：40000万元 楼面平均地价：40000/36000=1.11万元 该项目的成本约：11100+2500（建安成本）+4000（税费）+其他≈20000元/㎡ 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。 准现房 是指房屋主体已基本封底完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 三通一平 是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、 路通和场地平整。 七通一平通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤 气、平整土地。 开间、进深是指住宅的宽度和住宅的实际长度。 三、房地产建筑知识 三、房地产建筑知识 按楼体高度分类： 主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 三、房地产建筑知识 低层住宅 主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户） 联排式住宅。 优势 与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往 往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰 少，有宜人的居住氛围。 劣势 这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高 政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上 有限。 三、房地产建筑知识 多层住宅 指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。 优势（1）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。因而多层住宅的建筑造价一般较低。 （2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。 劣势（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。 三、房地产建筑知识 小高层住宅 主要指7层~10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。 优势 （1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高。 三、房地产建筑知识 高层住宅 十层及十层以上的住宅,我们称之为高层住