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房地产项目投融资尽职调查实务 徐颢 2015年11月 个人介绍 徐颢，高级理财规划师、执业律师，具有证券从业资格，工学学士、法律硕士，先后毕业于西安交通大学、清华大学。 曾在建设银行深圳分行营业部、国际业务部、金融市场部及长安国际信托股份有限公司西北业务三部工作，从事过对公结算、贸易融资、外汇交易、资金衍生产品交易、贵金属业务及信托经理工作，现任长安国际信托股份有限公司尽职调查部高级信托经理。 房地产项目尽职调查关注点 一、项目情况 1、合规性分析； 2、项目位置； 3、经济效益分析； 二、融资方及股东背景 1、行业背景（开发资质）； 2、股东实力（产业构成、成长历程及社会关系）； 三、其他弥补 尽职调查资料来源 1、企业书面提供（加盖公章）； 2、互联网（人行征信、企业信用查询系统、法院文书网、被执行人查询系统、土地出让价格、房屋价格、负面信息 3、实地走访（本项目及周边售楼部、房产中介） 4、登记机关查询； 5、其他金融机构（银行、信托、小贷公司）； 6、访谈：基层员工，针对性选择访谈对象。 项目情况 一、基本控规指标情况（案例四附表） 二、分期情况及重要节点（对应现金流量表） 三、项目卖点及市场情况 房地产开发流程 一、可研报告及立项文件 二、拿地 1、招拍挂信息（互联网查询）； 2、土地出让合同（土地出让金、用地面积、性质及土地出让金缴纳期限）； 3、土地出让金缴纳凭证； 4、土地使用权证（用地面积、用地性质等）； 5、实地走访看土地状况（是否涉及拆迁？净地、毛地、熟地） 6、核对银行流水； 房地产开发流程 三、规划 1、配套规费的缴纳及免除情况； 2、施工许可证是否取得？是否已经开工？ 3、总平图； 4、设计方、施工方及监理方（合同及付款凭证） 四、施工 1、五通一平、土方工程（渣土问题）、桩基工程、正负零、封顶、外立面、内部装修、景观工程、绿化、入伙； 2、按月出监理报告（监理合同及监理费）； 房地产开发流程 五、工程款支付 1、施工合同约定的付款条件； 2、工程量确认文件； 3、付款回单及银行流水； 4、收款方开具的发票（或有）； 房地产开发流程 六、预售 1、预售条件：主体过半或其他； 2、销控表； 3、销售回款账户流水（现金收款）； 4、销售合同及收款收据； 5、网签系统； 6、单独走访售楼部了解销售情况、付款条件及售价； 项目财务分析 总投资及资金来源 　 已缴金额 未缴金额 合计 1.土地成本 　 　 　 2.滞纳金 3.各种配套费 4.契税等税金 5.拆迁补偿 合计 　 　 　 楼面地价 元/平方米 项目财务分析 已投入资金来源 1、银行流水及划款单； 2、资金汇入账户； 项目财务分析 一、项目投资估算（案例四附表） 二、项目现金流分析（案例四附表） 项目财务分析 三、项目压力测试 1、回款周期敏感性分析（附表） 2、价格敏感性分析（附表） 债权投资流程 一、项目公司债务全面核查（人行）； 二、签订交易文件（营业场所面签+拍照）； 三、项目用地抵押及在建工程抵押（委贷）； 三、施工方书面承诺放弃优先权（效力存疑）； 四、受托支付； 五、监管销售回款账户，约定反投比例及还款比例； 债权投资风险点 一、拆迁风险（建议不介入或做最坏打算）； 二、民间债务（分批放款+受托支付），用数字说话，提前发现问题为上策； 三、销售风险（取得“降价权”并谨慎使用） 四、还款次序风险（成本递增）； 五、道德风险（扩大债务人及担保人范围）； 六、增加违约成本； 七、“跑路”风险（安全边际要大）； 八、解押风险（定期核保+登记机关联系人） 股权投资流程 一、工商局查档，审查历次增资、变更文件及与此有关的划款凭证（可通过律师事务所及会计师事务所报告验证）； 二、增资或受让股权实现控股权（必要时可通过新设公司并受让项目的方式，实现债务隔离）； 三、全面接管企业基础证照、印章及账户； 四、关键岗位派驻人员； 股权投资风险点 一、债权优于股权（排查标的企业债务或新设公司并通过拍卖方式实现债务隔离）； 二、民间融资（排查）； 三、拆迁风险 四、股东责任（无法规避）； 五、落实原股东继续投入责任； 六、销售风险（降价权+提前锁定销售整合资源） 期间深度管理 一、方案确定 确定管理方案、管理责任人及职位（董监财） 二、前期准备 1、修改公司章程、三会一层及职权； 2、重大事项内部审批程序（谁审批？如何审批？） 3、项目公司及项目审计； 二、现场交接 1、重要物品交接； 2、新保险柜要是分别保管（责任人签字确认） 期间深度管理 三、运营监管 1、印鉴证照监管（印鉴及证照使用台账） 2、资金支出监管 3、项目收入监管 4、合同监管 5、工程监管 6、监管报告制度 监管报告内容要点 1、五证办理进度及相比预期完成情况； 2、工程进度