康桥长郡营销诊断报告(终稿).pptVIP

王者归来 2013 未来置业 ? 康桥长郡; 康桥长郡 营销策略报告;2013年营销目标解读;项目竞争环境及差异化价值研究; 项目本体分析;项目区位：新城区、城市轻轨/地铁/多城市干道交集，交通便利。;;83 ㎡2房2厅;110 ㎡2+1;库存分析---100-130平N+1舒适型户型占剩余产品约75%;;建筑风格—英伦风情、高贵、典雅;景观园林---英伦风调，大气、奢华、精细;品质价值---十大经典细节，打造学院中的贵族;品牌物管——中国首个奥运物管;项目价值点梳理; 宏观市场环境;2012年政策调控基调;2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控，继续坚决抑制不合理需求，温家宝及李克强总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出稳增长更重要之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施 ;;; 全年看，长沙内六区2012商品住宅成交904.74万方，环比去年上升5.7%；商品住宅六区供应量达908.79万方，环比下降25.6%；成交均价为6525元/平米，环比去年同期下降4.6%；2012年供求比基本均衡。;; 政策调控： 坚决抑制不合理需求，促进房地产市场平稳、健康发展； 抑制投机、投资性购房需求，保障首套房置业需求。 长沙市场： 供求比基本均衡，价格走势平稳； 紧凑型产品市场交易活跃，90-110平刚需产品及刚需客户为主导。; 项目竞争环境;;大规模竞争项目：中国铁建国际城;主力产品：82-116平3房、122平4房； 户型设计：南北通透、面积紧凑、N+1或双阳台/凸窗等高赠送面积。;;;;78㎡ 2+1;102㎡ 3+1;;;;72㎡ 2房2厅;;;;86㎡ 2房;;;项目竞争环境小结; 12年一站式名校教育 皇家级英伦风情品质建筑/实景园林 教育为主题的城市综合体配套 双阳台、入户花园、豪华主卧等高舒适型产品; 市场环境：刚需产品、客户为市场的主旋律； 区域环境：开发氛围浓郁，76-120平N+1紧凑实用产品，同质化竞争激烈； 竞争项目：规模/品牌/配套/景观宜居型楼盘以及中等规模/低价策略型楼盘的双层夹击、竞争截流。;项目竞争环境及差异化价值研究;项目营销现状审视;项目营销现状审视;项目营销现状审视;项目营销现状审视;项???营销现状审视;项目营销现状审视;营销推广问题;本案营销解决之道;项目竞争环境及差异化价值研究;重塑项目市场形象;价值体系重塑;价值体系重塑——欧式情景商业中心，穿越古典英伦空间;价值体系重塑——皇家级英伦血统，天赋贵气优雅天成 ;价值体系重塑——成熟品质大盘，现房实景全面呈现 ;价值体系重塑——奥运管家平台，长城物管宾至如归 ;价值体系重塑——一站式名校教育，百年育人自主人生;重新推广定位;推广调性更换;推广调性更换;推广调性更换;重启商业招商;重启商业招商;项目商业业态发展方向;项目商业业态发展方向;项目商业业态发展方向;;项目商业业态发展方向;现场营销氛围再造;通往项目的几条主干道上导旗设置;各大节日节点、销售旺季在项目的入口处摆放拱门以及空飘;项目入口处的拱门内铺设红地毯;现状：售楼部光线较暗，人气不足，销售氛围较淡。;项目竞争环境及差异化价值研究;关注物管品质，提升物管服务;关注物管品质，提升物管服务;毛坯清水房展示;皇家贵族样板房;色调英伦红、温馨黄、复古绿为主，格纹及铁艺元素;精致的家具中有玲珑起伏的“C”形和“S”形的涡卷纹雕刻、精致的描金花纹图案、配有兽爪抓球的椅脚等欧式古典纹饰，重现了宫廷般的华贵绚丽。 餐桌和餐边柜上大量的水晶餐具、烛台、镶金相框以及欧式花艺，除了在色彩上增进食欲，更是彰显出尊贵与优雅的品质。;;在商业街道上增加休闲桌椅，更好的聚拢人气，提升商业氛围！;商业包装;亮化工程包装：对本案的商业街进行包装，做情景式商业街整体亮化工程包装，进一步提升人气营造热烈氛围！;亮化工程包装：本案沿黄兴大道和博雅路路的树木建议用霓虹灯包装，增加本案商业气氛，形成一道亮丽的城市风景！;现场展示包装调整;项目竞争环境及差异化价值研究;成交客户分析： 星沙及长沙县周边35%、省内地州市25%、长沙市六区18%（主要以芙蓉区、雨花区、天心区为主）、 结合目标客户，线上推广： 以户外、网络、短信为主；重大营销节点报纸广告配合。 户外广告建议： 星沙市中心、汽车东站、万家丽路（家润多）、高速路口、机场高速（收费站顶广告） 主要拦截星沙、东城区客湖、地级市/外省客户。;目标客户全部覆盖;万家丽路、高速入口、机场户外推广覆盖√;目标客户全部覆盖;星沙客户覆盖：;地级市客户覆盖：高速收费站覆盖（派发信封式DM单张）、高铁广告;DM单张电邮 通过专业投递公司将项目信息传达到目标客群