深圳天哲张家界·溪布街整合推广投标方案.docx

张家界溪布街 整合推广投标方案 深圳天哲 2010/05/06 通过前轮与金瑞的沟通， 我们对溪布街有了比较初步的认识。 我们认为，本案： ?充分参考了大理古城、丽江 古城、阳朔西街、等项目的成功经验； ?在张家界武陵源风景区山下，打造的人文景观和风情商业街为核心内容的唯一的、不可 复制的旅游商业地产项目。 ?政府 ?国家 ?商户 ?城市 ?业主 溪布街 溪布街面对复杂的诉求对象， ?发展商 ?游客 因而具有非同一般地产项目、 ?居民 ?世界 非同一般商业项目的价值与意 。 ?世界：为世界旅游业做出新的贡献 ?国家：为国家级旅游资源创造新亮点 ?政府：更好的招商引资，创造更多业绩 ?城市：提升城市的整体形象，打造张家界新名片 ?居民：创造更多就业机会与收入 ?业主：创造长效的投资回报 ?商户：提供更好的经营理念与经营条件，从而获取更大的收益 ?游客：得到国际化的旅游休闲与文 化满足 首先看看类比项目资 料： 对标项目 大理古城商业街 文献之邦，拥有1200年历史的南诏古国，2005年，大理接待游客664万人次，实现旅游收入47.9亿元，人均消费721元。 大理古城商业街的核心区域由洋人街、复兴路、人民路、博爱路围合而成，全长约1700米，共有店铺565家，总营业面积约2万平方米，除去旅馆营业面积约1、6万平方米；全部为街铺；开门营业率达到了100%。主要以银饰、珠宝玉器、民族服饰、茶叶等旅游产品及餐饮和酒吧为主，其他零星分布了药店、诊所、超市、眼镜店、烟草、土特产店、面包店、音像店等配套商铺。 对标项目 丽江古城商业街 拥有三项世界遗产，地球上最值得光顾的100个小城市之一，东巴文化的发 源地，22个少数民族聚居，2005年，接待游客400万人次，实现旅游收入33亿元，人均825元。 丽江古城的商业街由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成，目前已开发的地段全长约2000米，拥有店铺1046家， 总 营业面积约3万平方米。全部为街铺，产权为私人所有；部分为民居居改造，部分新修商铺为业主购买后出租。 商铺主要经营民族服饰、披肩（饰品）、银饰、玉器、绘画、各种手工艺 品、皮草、草药、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐饮、酒吧和客栈主，并有银行、邮政、票务、公厕等配套服务设施。 整个丽江古城就是一座繁华的商业城，旅游商业经营十分成功。丽江古城商业街中的店铺，80%左右是由外地人经营的。不少业主因为来丽江旅 游 ，爱上了这个地方并受到古城商业街良好商业氛围的诱惑，于是留下来开店经营。丽江古城商业街的消费对象也主要是面向外地游客，因此有人戏称丽江古城是一座“外向型”的商业城。 对标项目 阳朔西街商业街： 1400多年的悠久历史，全长1180米，桂林山水甲 天下，阳朔山水甲桂林。 西街是阳朔县城内的一条古老街区，有1400多年的历史，位于县城中心，全长1180米，宽8米的街道。西街至今仍是小家碧玉型的南方村镇建筑规模，但 显现着国际情调的人文景观。西街的形成和桂林山 水分不开，桂林山水甲天下，其实最大的景点就是从桂林至阳朔这段水路，阳朔正是这段水路的终点站，西街也是位于下船码头处。 西街具有悠久的历史，自古就吸引着来自国内外的游客，游客的大量涌入也带来的巨大商机，而其开放的胸襟也吸引这来自国内外有着生意头脑的人到此扎根经营，目前在西街的经营户当中，外地人和外国人占到了很高的比例。 对标项目 阳朔西街商业街： 消费群体及特征分析： 西街是一个以游客为主要消费对象的商业街，但是根据游客类型又分为短期旅游型游客和长期休闲型游客（尤其是部分外国人），短期游客多是在 西街渡过1~2个晚上，一般到西街逛逛有特色的工艺品、纪念品店、晚上到酒吧坐坐，长期休闲型游客则会居住在西街附近的民居或者廉价旅馆当中，在西街小住上一段时间，因此他们的消费则包含有很多日常生活用品、服装等的采购（西街上数量不少的服装店、小超市就是明证）。 但是由于西街地处阳朔县城的中心区域，也会吸引不少当地人到西街消费，因此在西街上也常见当地人拖家带口的闲逛。 张家界游客特征 ?据官方数据： ?张家界09年游客接待量1900万人次，旅游总收入首次突破100亿元人民币。 折算一下： 张家界从每位游客手中获得的旅游收入仅5 26元！ 相比之下，尚不如大理与丽江05年的数据！ 游客单人消费额度过低！急需提升！ 度假体验旅游 目前，整个中国的旅游在经历了观光旅游、休闲旅游大发展的两次浪潮之后，正迎来从观光 旅游、休闲旅游向度假体验旅游转型的第三次浪潮。 人均GDP达到800美元，大众旅游萌发；人均GDP达到1000美元，观光旅游兴起；人均GDP超过3000美元，休闲旅游兴起； 人均GDP超过5000美元，进入体验旅游阶段。 2009年中国各省人均GDP排名  10.湖北