东原香山提案.pptxVIP

前言：感谢贵司对纬联的信任，有幸参与贵司项目竞标深感荣幸，由于时间关系，尚未进入深入的调研，因此，以下仅就我司立足本土市场多年的市场分析能力和项目操作经验为项目提出建议，如有疏漏之处，敬请多多指正！本报告的思考路径1区域市场地位区域市场、竞争市场分析2项目分析3项目定位方向4项目营销战略6区域市场地位大区位：重庆北部未来几年城市主要发展方向之一。大区位：产业发展重庆都市区工业产业布局规划图三大工业拓展区之一，2010年再造一个重庆工业。本 案北部的农业园区——回兴板块非热点开发板块，基础设施建设及区域氛围弱于竞争板块，区域影响力、辐射力不够。至机场紧邻西政渝北校区和川外双语学校。便捷交通通道主城和机场。至主城区客户眼中的回兴片区渝北两路的人怎样看待回兴片区？ 农业园区，回兴片区与渝北两路关系密切，周边环境较差，高档居住氛围不够，不如北部新区。中心区的人怎样看待回兴片区？ 北部的农业园区，距离远，交通不便（比北部经开区更远），对房地产市场的印象模糊，而对双语学校和西政的印象更深。小结： 大区域是重庆城市的主要拓展方向，但是从区域印象来看，区域市场形象模糊，区域影响力和辐射力不如北部新区。板块内的房地产市场情况组团1：两路一碗水转盘区域，中低端供应集中区域。组团2：以西南政法大学为中心集中供应区域，以中低端供应为主。组团3：紧邻北部新区，中端和中高端供应为主力，但市场影响力普遍不够。区域内几大板块特征我们分为三个组团，由于地理位置有一定差异，导致吸引的客群不同供应产品也有所不同。高中低端产品齐聚，市场反应参差不齐。组团1： 两路一碗水转盘区域，中低端供应集中区域。 以65-87平米的两房和90-120平米的三房为主力供应区间。价格集中在2100-2400元/平方米区间。 距离两路城区较近，主要吸引两路城区的购房者，以及主城中心区的中低端购房群体。楼盘名称物业类型总体量(万方)总套数主力户型均价：元/平方米（折前）金香林多层22.69约1000两房：65—87三房：90—126（一、二期）2200（一期）银海峰景多层、小高层9.10754两房：69—81三房：85-1292200锦域蓝湾花园洋房多层、小高层7.98528；360（一期）；168（二期）两房：81—86三房：115—129小高层：建面1800多层：建面1880花园洋房：建面2400立邦.盛景天下多层、小高层47.84000；约1000多（一期）两房：建面79—88三房：建面100—115（一期）小高层：建面1700多层：建面1780（一期）伴山名都多层、小高层142000两房：74—87三房：100—1142200（三期）组团2： 以西南政法大学为中心形成集中供应区域。 以中低端供应为主， 60-80平米两房和90-110平米三房为主力供应区间。 价格集中在2100-2400元/平米区间，总价和单价均较低。相对靠近两路城区的“组团1”价格呈现衰减态势。部分中高端产品价格同组团3相近，但出于滞销状态。 主要吸引两路城区的购房者，以及主城中心区的中低端购房群体。楼盘名称物业类型总体量(万方)总套数主力户型均价：元/平方米（折前）水木青华叠拼别墅、花园洋房、小高层18.581028；176（二期小高层第二批）两房：82㎡三房：118㎡（二期小高层第二批）2450（二期小高层第二批）在水一方多层、小高层（一、二期）35；15（一、二期）约1700（一、二期）一房：45—47两房：54—63三房：81—84（一、二期）多层：2400小高层：2200（一、二期）圣湖天域高层（一期）25；6.1（一期）900（一期）两房：75—96三房：90—119（一期）2450（一期）翠湖柳岸联排别墅、多层、小高层15约800多；260（三期）三房：97—117（三期）2250（三期多层、小高层）兰亭水云涧多层7.3约400多；300（二期）两房：72—79三房：97—113（二期）2050（二期）文杰·心海湾多层、小高层10.85约800多；390（一期）；168（一期一组团）三房：107—125（一期一组团）2300（一期一组团）南方碧水康桥花园洋房、联排别墅（一期）50；4.9（一期）149（一期）花园洋房：三房：109—123四房：121—154联排别墅：270花园洋房：3000联排别墅：4000奔力·乡间城多层13406（一期）三房：84—97四房：134建面1780云湖花园多层、小高层/244（二期）两房：70—75三房：902050巴山夜雨多层、小高层13.81299两房：68—78三房：84—117建面1800丽源岛多层、小高层5246两房：77三房：114—136四房：165小高层：2200看湖多层：2800湖山.水榭花都多层15约1500；410（一期）两房：67—86三