报告合富辉煌天津城投滨海新区地产项目发展策划案.pptxVIP

策划纲要项目自身情况项目本体研究项目理解宏观经济形势市场现状及趋势我们的开发目标项目定位目标客群定位各种物业的市场定位我们的战略：规划概念规划产品设计原则景观关键词我们的战术：规划概念落地商业实施方案物业配件项目本体研究项目本地研究项目开发目标规划概念规划建议体系项目本体研究项目自身状况项目自身情况项目理解及难点分析（一）地理位置本宗地位于天津市开发区临港路与新港四号路交口，位于开发区核心居住区东侧本项目与天津市区的位置关系本项目与滨海新区的位置关系本案本项目与开发区的位置关系《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载0755 QQ保金海岸海员生活配套区二大街津滨国际项目太湖路临港路紫云居住区新港四号路（二）地块四至：轻轨沿线（三）区位条件：天津经济技术开发区 于1984年12月6日经国务院批准设立，首批国家级经济技术开发区之一。享受国家赋予的有关优惠政策，致力于吸引国内外投资发展以高新技术产业为主的现代化工业。规划面积 40平方公里，距离天津市 40公里，距离北京国际机场 180公里，距离天津滨海国际机场 38公里，距离天津港 5公里。经济技术开发区历年经济高速增长，在全国开发区和天津市都处领先地位，经济溢出效应非常明显。众多世界五百强公司落户开发区，成为开发区企业的中坚力量。开发区第二产业发展势头强劲，以电子通讯，生物医药，机械制造，食品饮料为主导产业。各大企业研发中心也开始在开发区建立，开发区从单纯的生产制造开始向科技研发和科技成果转化基地转变。同时鼓励吸引银行和保险、证券、基金、信托、担保、投资、汽车信贷等非银行金融机构在天津开发区的聚集和快速成长。开发区常住人口自06年起高速增长，2007年达到14.3万人，预计2010年达到22.9万人。开发区2007年从业人员32.9万人，年增速保持在4%以上，其中74%以上集中于工业投资产业中，预计产业人口2010年达到45万人，其中高技能人才和企业高管占到87%；伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的确立，金融证券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。不断涌入且膨胀的人口使得开发区居住区东扩成为必然。本项目位于开发区核心居住区东侧，周边有9个在售中高端、高端项目（除天保金海岸建筑面积为165万㎡ ，其他项目体量均在10－30万㎡并在2－3年内消化完毕）。本项目用地价值较高，宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。 与交通主干道、临港立交桥相连的噪音干扰 社区东北部大型变电站的心理影响东侧港区的环境与噪声存在一定程度干扰无景观支持天保金海岸景观视线尚可无景观支持津滨国际景观视线尚可无景观支持目前港区码头未来规划未定无景观支持新港板块隔路相望（四）周边环境项目周边目前基本无景观环境支持,伴随2-3年内周边中高端综合性居住项目的建成，景观视线将有所改善。超市：乐购商圈：乐购、市民广场泰达、泰达时尚广场商业：友谊名都、友谊新都、太平洋百货医院：心血管医院、泰达医院政府机关：开发区管委会、滨海新区管委会教育：滨海中学、泰达一小、泰达幼儿园、滨海小学、南大泰达学院运动休闲：泰达足球场、泰丰公园、华纳高尔夫会展：国际会展中心商超公园体育馆学商商务金融带展商医政公园政学商学(五）配套设施：地块获利于开发区商业、商务区的辐射，3公里范围内包含市民广场泰达、泰达时尚广场商圈，与文教、卫生、商务机构距离均在2-4公里范围。但从基本生活配套的角度考虑，与超市距离较远。（未来项目北侧的天保金海岸项目，将有50万平米公建商业，其中商务公建约25万㎡，经营性商业约25万㎡，内含大型超市业态） 泰达幼儿园5分钟泰达一小泰达中学泰达心血管医院泰达医院滨海中学4分钟驱车驾驶滨海小学金融街中国移动营业大厅管委会泰达图书档案馆5分钟南大泰达学院本案邮局轻轨站2分钟泰达时尚广场未来摩天楼综合型高端物业，将落户第二大街，区域综合价值再度攀升。摩天楼占地面积约28000平方米，由三幢分别为350米、200米和100米的塔楼组成 其建筑功能集五星级酒店、甲级写字楼、高档服务公寓、大型零售百货等设施于一体，最大限度地彰显CBD商务商业区的特质，预计2011年竣工投入使用。 汉沽第二大街市区开发区新港大道？保税区新港四号路保税区北疆港海滨大道大港南疆港规划路(五）交通条件：地块周边路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西北角有临港立交桥；未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响泰达大街第二大街第一大街东海路公新港四号路交通状况对项目的启示道路状况：-地块南侧的新港四号路与津滨高速相连，路宽60米-东