青岛崂山区颐和星苑别墅大盘营销执行方案.docx

谨呈：青岛中宇置业有限公司 因非凡，而恒久 《颐和星苑》营销策略总纲及销售执行思路沟通 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 项目预计工程进度计划： . . - . - . 工程进度 基础施工 预售证 入伙 房展会 市场预热 集中蓄客 房展会 节奏安排 (开盘) 项目前期营销工作主要围绕预售证时间节点展开，预 ， 说明： 报告中所有思路均是基于在确保1400亩大规模项目的整体绝对成功和利润基础之上的思路探讨，并非仅限于标书中指定的一期部分产品的营销思路； 由于一期产品已基本确定，报告中所有附加值均是基于产品本身之外的价值体现，暂不对产品本身附加值另作研究。 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 项目属性: 项目占地1400亩 总建面约80万平米（1200亩） 容积率约0.86 项目具有一定大规模 较低密度/区内绝版大规模天然资源 项目地貌可塑造性强 具备大规模/住宅开发硬件指标 区内现有居住气质一般 需后期培养 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 规划布局 ——自然中的公园布局，湖山中的美学漫步 ?六大欧洲原乡小镇集锦 ?1.6公里中心水系?1公里商旅大道 项目整体规划以六大欧洲原乡小镇片状布局、以中心水系横贯小区内部；项目被二大市政路分割，项目完整规模感受到一定的影响； 资源整合专力业·度诚信较弱，规最划值得优信势赖不的明合显作。伙伴 建筑特色 步移景异、主题式原乡欧洲小镇集锦 ▲  公共配套建筑 ▲  依云红筑 ▲  地中海岸建筑 ▲  朗香溪谷 ▲  艺展中心 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 项目资源 山/湖/林/海/谷/泉，起伏的绿色心情 依山就势、环湖临海 山水建筑、深宅大院 【居于山·隐于宅·乐于天下】 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 产品界定 以多层、小高层为主的“类别墅级综合社区” ——青岛首创退台式情景洋房 别墅产品有利于朔造项目形象、树立项目价值标杆 一期产品规划： ?别墅： 290~500平米/套 ? 140-180平米/套?多层+小高层： 70~140平米/套 产品组合跨度丰富； 别墅产品入市在提升项目品牌形象的同时，又可能会造成对其他产品的消 “瓶专颈业·”诚信;合理的最启值得动信将赖是的保合作证伙项伴目成功开发的必要前提。 项目归属： 细节建筑·青岛符号 欧洲原乡小镇集合…… 是一座赋予欧洲文化内涵的城市居所； 是由一群特色建筑组成的、独拥天地、自成体系的“景观之城”；是为城市新兴阶层量身打造的生活领地； ?演绎的是一个“物质+产品”为主的生活居所； ?力求一种更高的文化气质及精神诉求； ?但缺乏更高的精神制高点和属地统领霸气与内涵 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 按照项目常规发展思路,我们演绎的精彩…… ?造城运动:大规模 | 都市新贵精神集合社区… ?欧洲组团集锦：生态 | 自然 | 尊贵 | 显赫 … ?1.6公里水系纽带：水岸文化 | 桥居生活… ?湖畔山居宽景住宅：低密度 | 私家的… ?景观资源：典藏 | 隐居 | 独有… 这样一群财富阶层、准财富阶层的城市上层中产 他们是否为之感动而震憾? 我们能做的真的仅限于此? 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 战略前提 : 研究思路: 通过项目自身研究、区域市场研究、目标客户研究，以寻求市场创新点和突破机会， 引领一种全新的 式，满足个性化的 求 特定的 点 + 特定的建筑 + 特定的人群 = 震憾的场所 这就意味着，制造一个市场需求的场所 ——是项目的发展方向，更是一种政府的使命 ——是项目持续发展的原动力，更是区域价值的印钞机 ——是特定人群的需要，更是城市未来的荣誉光环 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 特定的地点 青 岛 ——区域属性 “ 富 本项目 人 ★ 崂 居 住 山 显 领 生 区 颠 袖 豪 赫 ” 部 态 峰 和 门 人 权 仕 的 济 威 代 的 的 名 山山 象 居 词 征 梦 专业· 诚信 想 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 区域规划方向: 城市未来的旅游/休闲度假区 2007，中国向东看——青岛，崂山 ?东部滨海旅游度假胜地 ?以旅游产业为主的大型旅游产业带 ?以“东部改造工程”成为未来城市焦点 ?未来城市高尚居住区域 ?未来房地产发展方向 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 特定的地点 之青岛八大关 ——是欧洲建筑居住文化的缩影 ——是青岛城市文明的发源地 ——是城市阶层们梦想的精神归属 专业· 诚信 最 值 得 信 赖 的 合 作 伙 伴 特定的地点之青岛崂山 这里为人们提