深圳拉洛士迪庄园别墅项目前期定位方案.docx

开创·蓝海 引 Preface 深圳，别墅市场 发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅 的红海中浴血奋战...... 做残喘的市场跟随者？ 还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战 行业领军人？ 我们不要承担红海中血的洗礼！ 我们要：开创蓝海疆域， 走出葵涌，引领资源型豪宅市场...... 探讨路径 Discussion path ︱ 市场蓝海选择 ︱ 差异化竞争优势利基 ︱ 产品价值实现 1 /A 市场红海 —深圳现有别墅供应 项目名称 区域 开发商 产品类型 均价 8万元/平米 香蜜湖1号 福田 中海 双拼、联排 4~5万元/平米 水榭山庄 宝安 国投 双拼、联排 预计4万元/平米以上 圣莫丽斯 宝安 华来利 独栋、联排 2.5万元/平米 中海大山地 龙岗 中海地产 双拼、联排、叠加 预计2万元/平米左右 振业城 龙岗 振业地产 独栋、联排 1.6万元/平米 观澜湖高尔夫大宅 宝安 观澜湖地产 独栋、联排 3.2万元/平米 松山湖1号 东莞 万科地产 独栋、联排 预计3万元/平米左右 万科十七英里 龙岗 万科地产 双拼、联排 5万元/平米左右 东部华侨城 盐田 华侨城 独栋 5万元/平米 天琴湾三期 盐田 富春东方 独栋 未定 联泰大梅沙项目 盐田 联泰地产 独栋 未定 世纪海景别墅 龙岗 新世纪 独栋、联排 未定 别墅红海：居住型 与 资源型 1 /B 市场红海——典型项目分析1 项目 特征 借鉴点 缺陷点 购买 产 主力面 赠送面 赠送面积 品 积（㎡） 积（㎡） 占建筑面 用途 积比例 双拼 313 80 超过建筑 一线海景 产品空间设计 无独栋 投资 188 十七英里 联排 221 40-60 面积30- 品牌发展商 私属领地沙滩 产品纯粹性差 渡假 280 50% 著名设计公司 生活方式营销 价格购买门槛高 联泰别墅 独栋 400-1000 ㎡ 山景、海景 自主配套 户型购买门槛高 投资 0.23容积率 豪华会所 大社区 量少、大面积 山体附加值的 价格购买门槛高； 特征 态资源的私属性营 自住 造差； 渡假 资源优势：极佳的山、海景观资源以及部分的旅游配套 客户的亲地感不强 品牌优势：品牌发展商以及产品品牌打造 产品特点：知名建筑设计、豪华会所、注重产品外立面的用材用料，积以过及大细，总节价打高造， 投资 注重产品附加值的提升 户群相对小，购买 渡假 社区体量：大社区、人文气息浓厚 门槛高 综合考虑居住者在归属感、领域感、私密感、社会交往等众无多独方栋产面品的因素 自住 物业管理：品牌物业管理公司 通配套、周边配套 渡假 ；山景资源利用差 1 /B 市场红海——典型项目分析2 项目 特征 借鉴点 缺陷点 购买 产 主力面 套数 赠送面 品 积区 积占建 用途 （㎡） 筑面积 比例 圣莫丽斯 叠墅 240- 214 30- 极佳的山景资源 山景资源的利用 较大的户型面积 投资 二 340 40% 户型面积偏大 内部园林的打造 导致后期销售瓶 自住 颈 双拼 254 4 产品空间设计 山体资源应用 样板房打造 无独栋 160- 78 大山地 联排 250 50%以 品牌发展商 园林中弱化私家 产品纯粹性差 自住 周边、交通配套 特征 差 农民房散布周边 资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以山景为卖点 品牌特点：品牌发展商集中度较低 产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所 注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：圣莫丽斯山体景观打造 社区体量：大社区、人文气息浓厚 物业管理：品牌物业管理公司 1 /C 市场蓝海——蓝海有哪些信誉好的足球投注网站模型 景观资源 东部华侨城 优 联泰 天琴湾 观澜湖 南澳世纪海景 资源型 万科·十七英里 万科东莞松山湖1号 华侨城东方花园 万科东海岸 水榭山庄 圣莫丽斯 香蜜湖1号 大山地 次优 振业城 中心区 1小时交通圈  居住型 区位 ?居住型豪宅：高端项目具有极强的区位优势，景观资源次优， 配套完善，具有极强的议价能力，买家偏重于居住功能。 ?资源型豪宅：高端项目具有极强的景观资源优势，远离城市中心， 配套尚未完善，但旅游渡假功能明显。 1 /C 市场蓝海——蓝海有哪些信誉好的足球投注网站模型 居住型 华侨城东方花园 蜜湖1号 顶级豪宅 国投·水榭山庄 豪宅 圣莫丽斯 大山地 万科东海岸 泛豪宅 振业城  资源型 天琴湾 观澜湖 东部华侨城 联泰 澳世纪海景 万科·十七英里 档次蓝海：资源型豪宅 万科东莞松山湖1号 ?顶级豪宅物业——并无明显的价格天花板，议价能力强，增值空间大 ?豪宅物业——均价在2~4万元/平米之间，议价能力较强，有一定的增值空间 ?泛豪宅物业——均价在2万元/平米左右 1 /D 市场蓝海——推售节点空白点 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5