联路观澜定位策划报告.docx

联路观澜定位策划报告 二级市场策划品控中心 中原地产事业二部 二级市场策划品控中心 2009年5月 项目分析 | 项目概况 | 区域分析 | 交通状况 | 景观价值 | 配套体系 | 酒店价值 | 优劣势分析 观澜大道 本项目 市政公园 酒店 观澜河 环观南路 项目四至 祥和山庄 厂房、民房 加油站 加油站 厂房、民房 N W E  Focus: 北面未来楼栋铺排如何 最小化加油站影响 世纪广场 商务酒店  S 绿地、厂房  格兰云天 招商澜园 格兰云天 项目概况 项目地块 经济指标 规划要点 住宅 【6 栋，各27层商务公寓 【2 栋，各24层商业 【1栋共3层 【住宅底商  项目 指标 建设用地面积 27300 总建筑面积 148900 建筑容积率 4.31 计入容积率面积 117600 商业 12600 商务公寓 40000 住宅 62000 配套设施 3000 地下车库 31300 建筑覆盖率 35% 绿地率 40% 地下停车位 820个 地块区域分析 Focus: ?临街楼宇昭示性是未来营销重点 观澜新中心 ?未来是否存在一定的安全隐患问 项目所在地 题 环观南路 观澜大道 大和路 梅观高速 机荷高速 清湖立交 项目位于观澜中心区，观澜大道、环观南路交界处，地理位置优越；区域以集资房和旧工业厂房为主，人群杂乱、流动性大； 地块配套分析 东五实验学校 观澜汽车站 观澜人民医院 观澜中学 观 毛家饭店 国惠康百货商场 平 广顺五金电器连锁 路 观澜二小 新园学校 松元万安学校 博皇家具 观澜第二中学 观澜汽车站 模具特殊钢商行 新动力汽车修配厂 观澜新 观澜文 幼儿园 街道办 化中心 巴兰塔酒店 本案 格澜郡 大酒店 商业街 澜郡 观 虹商场 澜 竹村市场 环观南路 大 道 清湖幼儿园 清湖小学 老街商圈  Focus: ?未来裙楼商业存在发展限制 ?配套的完善度具有较高的溢价空间 ＞项目周边生活商业业态单一、档次相对较为低端； ＞教育、市政配套完善； 地块交通分析 人 5：30－6： 民 路观 30车堵现象 严重，平均需 澜 要2个信号周 大 期的通过时间 广 场 沿 河 路 机 菏 高 速  观 澜 大 道 观 澜 河 梅 观 环 高 观 大 南 路 和清湖路立交桥  中 路 观 环 环 观 南 路 机 菏 高 速  Focus: ?未来地铁沿线物业,具备升值潜力 ?区域内交通车网良好,便捷度高 ?临靠交通干道，高峰期临路楼栋的噪音污染问题 ?车堵现象对小区未来车行出入的规划设置提出了更高的要求 干道分析 观澜大道、梅观高速、环观南路利用率高，项目距离梅观高速主入口车程20-25分钟；地铁分析 地铁四号线，紧邻观澜街道办站，属于地铁物业； 公交分析 6条公交线路,区域内公交车网状况良好； 路网情况: 上下班高峰期具有一定的车行涌堵现象 地块景观分析 街道办 世纪中心 Focus: ?未来项目规划对周边景观的利用度具有较大的空间 ?在城市配套资源的前提下,城市景观资源利用度将成为未来规划设计和营销的主要价值点  锦山公园 观城公园 街道办 中心 本案 格兰 中航格 横坑水库云天 澜郡 招商观园 招商澜园 环观南路 ＞项目东南、东北面城市景观资源良好； 酒店价值 对于本项目客户的价值剖析 ＞提升物业知名度，良好的物业昭示 ＞最便捷五星级商务休闲配套服务 ＞酒店入住人群的档次对项目的品质保障 Focus: ?酒店楼宇密度较低,未来项目的园林设计如何容纳酒店园林,形成虚拟园林面积,提高项目档次及景观观赏性 ?与酒店临近的楼栋低楼层的楼宇对视问题如何解决 ?未来项目物业管理及服务是否有可借势的契机  配套服务 本项目 高素质人群 形象提升 本项目客户可享用的资源 酒吧 560㎡ 豪华客房 265间 多功能会议室 400㎡ 会议室 520㎡ 泳池健身娱乐设施 214㎡ 宴会厅 800㎡600个座位 中餐厅 309㎡121个座位 西餐厅 2205㎡300个座位 商务中心 168㎡ 行政休闲区 193㎡41个座位 地块分析总结 优势价值 ?地块城市资源配置齐全,交通、市政配套、教育相对完善 ?地块属于未来的地铁沿线物业，具备良好的规划前瞻价值支撑 ?地块具备较强的周边景观资源， 沿河景观带、市政公园、酒店园林 等资源将为未来的营销推广及品质打造带来较高的发展空间 ?地块紧邻区域主干道，具有较强的物业昭示性，利于后期物业宣传及实体展示 ?地块紧邻五星级酒店资源，未来酒店自备的休闲服务是项目品质提升的一个契机点 ?酒店式物业管理服务有可能成为项目未来软性价值的重要提升面  制约因素 ?地块西北面的加油站会成为未来项目西北向楼栋产品打造的重要制约因素 ?地块周边的集资房及旧工业厂房