七、虚列开发成本的证据收集与技巧.docVIP

PAGE PAGE 14 虚列开发成本的证据收集与技巧 开发成本检查内容：房地产开发企业与开发经营有关的各项支出，包括开发产品成本和期间费用两大类，重点检查房地产企业开发成本归集是否正确。 对照相关合同、结算单据及付款凭据，抽查开发成本中有关征地及拆迁补偿费、规划设计费、基础设施配套费、建筑安装费、公共配套设施费等记帐凭证，看企业计入“开发成本”每一项目的金额是否有依据，是否有合法的发票、凭据；是否存在按投资概算或投资估算估计、白条入帐问题； 了解开发项目的数量，地址，规模，总包合同，工程进度，核算方式等情况，查明因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的配套设施费用，是否根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入对应核算对象的开发成本。 是否将经营性公共配套设施成本摊入商品房的成本，是否预提了不可售的公共配套设施成本。 是否编造虚假人员名单，虚列动、拆迁补偿费等问题。需审阅的相关资料为：动、拆迁许可证，拆迁补偿协议，拆迁、安置费发放明细，与拆迁公司签定的协议等。 是否存在以虚假发票列支、虚开工程施工发票、虚开劳务发票、利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列支虚假成本等问题。 另外，还要检查房地产开发企业的借款费用。其为开发房地产所发生的借款费用，在房地产完工之前，计入开发成本；房地产完工之后，计入财务费用。对于同时开发多个项目的房地产开发企业，应明确核算每个项目的借款费用。如果核算不清，应按不同开发项目的开发面积、投资比重或其他合理的方法对借款费用进行分配，以确定应计入开发成本和财务费用的数额。 成本容易出现的问题： 白条列支成本，包括没有抬头或没有财务章、发票章的发票。 假建安发票列支成本，尤其是代开的发票。 甲方供材假票列支成本。 甲方供材重复列支成本 作废发票列支成本。 购进树木等，未取得过水销售发票，多列支成本。 连号且金额较大发票，属于假票列支成本。 真票虚开列支成本。 预提配套设施费用列支成本。 工程杂费假冒预提配套设施费用多列成本。 混淆成本对象，多转成本。 收入与成本不配比，多转成本。 代收费用不列收入的情况下，将代缴费用列支成本。例如：有线电视费 代开发票缴纳的营业税不能列支成本。 成本方面（真实的成本）相关证据的收集渠道 （一）提前通知企业准备好的相关资料： 发改委的立项批复； 城镇国有土地使用权出让合同以及相关补充合 国土资源管理局颁发的国有土地使用证； 房屋拆迁补偿协议； 勘察、设计合同； 广告合同； 借款合同； 商品采购合同； 施工合同； 建委颁发的建设工程竣工验收备案表； 房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证； 房地产管理局测绘队测绘明细表； 屋租赁合同、按照开发项目和签定时间顺序整理的商品房预售契约和商品房买卖合同； 房屋所有权初始登记证件； 入住通知书和房屋交接单； 以往接受财政、税务、审计部门检查的处理处罚决定及相关报告； 发票领购簿、发票、收据； 帐簿、凭证、财务报表、纳税申报表。 决算报告 销售许可证（预售许可证） （都要复印件） （二）假票问题及虚开票问题 （一）假发票问题 真发票但业务内容虚构问题； 开发企业自己虚构建筑合同，委托代开发票等也经常出现； 发票本身为假。 假发票的发生领域: 原材料假发票很多，4%的税率很容易引起代开欲望； 建筑业发票比较多，3%的税率很低，主要集中在前期开发、拆迁、建造过程和收尾时的一些拆迁等工作中； 房产企业会设置一些咨询性质的公司和销售公司等中间性质的公司加大开发成本和期间费用，其开出的发票可能存在阴阳票现象； 土地成本看其取得方式，也存在不开发票的可能性； 地面以上的成本往往不会严重出格，地下难以看见的不分往往容易出问题，因为不具备检查性； 总之房产开发的各个环节，甚至是销售环节直至后续服务环节都存在发票问题，这是房产行业的通病。 内部证据的提取: 检查报表、帐簿、记帐凭证及有关资料，通过报表与总账、总帐与各分类明细账、相关帐户数据信息的内在逻辑关系，熟悉企业的账套结构、记账规则，结合查前分析，初步掌握企业的项目开发、销售、纳税等情况，从中查找税收违法问题的疑点、线索。可以采取实地检查和调帐检查方法。 从其他部门获取相关证据，印证财务数据是否真实可靠。主要从销售部门获取“购买意向书”、“预购协议书”、“销售合同书”、销售分层平面图、销售台帐、销售方式；意向购买数量、定金预交、首付款预付情况；合同约定付款日期与实际付款日期；按揭资金到位情况等，初步验证收入的真实性。 通过工程预算、管理部门审阅投资概算、工程预算；工程施工合同、进度款支付方式、工程结算、竣工结算、因设计变更增加的成本；土地成本的构成及支付；征地拆迁补偿形式、金额等。对照当地的造价水平，判断企业账列的土地、建安等成本要素的真实性。 审阅开发项