房地产开发企业税收讲解..ppt

* （三）直接成本法→计算公式 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 某一成本对象应分配的成本=该成本对象直接开发成本÷期内全部成本对直接开发成本×应分配的开发成本 * （四）预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价÷期内全部成本对预算造价×应分配的开发成本 * （五）预定售价法 指按期内某一成本对象预定售价占期内全部成本对象预定售价总额的比例进行分配。 该该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。 计算公式： 某一成本对象应分配的成本=该成本对象预定造价÷期内全部成本对预定售价×应分配的开发成本 * 下列共同性成本项目或不能分清成本对象的间接成本项目必须按以下方法进行分配： （一）土地征用及拆迁补偿费（或自用土地开发成本），应按占地面积法进行分配。 （二）公共配套设施开发成本（或公共配套设施开发成本费）按建筑面积法在可售计税成本对象间进行分配。 （三）其他成本项目的分配法由开发企业自行确定。 * 自用的土地和公共配套设施： 作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配： （一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。 （二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。 土地使用权成本： 开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。 特定事项的税务处理 * （一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理： 1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 * 2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 * （二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 * 代建工程成本和提供劳务成本： 代建工程和提供劳务不超过12个月的，可在合同完工之日按实际发生的支出计算确认相关的成本并准予在当期税前扣除；代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认相关的成本并准予在当期税前扣除。 * 利息支出： 包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出及其相关的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、与借入资金相关且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。 * 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 应计入成本对象的借款费用按下列规定进行税务处理: (一)能直接归属于某一成本对象的，直接计入该成本对象。 (二) 属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按期内各成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 * (三)上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建成本对象之间进行分配,然后再将应由各类在建成本对象负担的借款费用分配至具体成本对象。 各类在建成本对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品与各类在建成本对象预算造价之和的比例进行分配。 （四）一般借款发生的辅助费用不入开发产品成本，可在实际发生时作为财务费用直接在当期税前扣除。