房地产评估-市场法..ppt

* * 2.计算比准价格 比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况修正系数 * * 3.用简单算术平均数作为市场比较法的估价结果 * * 第四章 市场法 第一节　市场法基本原理 第二节　搜集交易实例 第三节　选取可比实例 第四节　建立价格可比基础 第五节　交易情况修正 第六节　交易日期调整 第七节　房地产状况调整 第八节　求取比准价格 第九节　市场法总结和运用举例 * * 第一节 市场法的基本原理 一、市场法的概念 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。　 * * 二、市场法的理论依据 替代原则：在同一供给需求圈内，市场上相似的产品应该有相近的价格。 大数法则。 * * 三、市场法适用的对象和条件 适用的对象：是具有交易性的房地产。 适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。 三方面的价格差异： 1、实际交易情况与正常交易情况不同（情况修改） 2、成交日期与估价时点不同（交易日期调整） 3、可比实例与估价对象房地产不同（房地产状况调整） 还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发经营期等的求取。 * * 四、市场法的操作步骤 （一）搜集交易实例 （二）选取可比实例 （三）对可比实例成交价格进行处理 （四）求出比准价格 * * 第二节　搜集交易实例 一、搜集大量交易实例的必要性 至少10个，其中3个是最基本的比较实例；已经发生的交易。 二、搜集交易实例的途径 1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告和信息 3.以购房者身份与租售房地产者洽谈，从中了解有关信息 4.参加房地产交易展示会 5.同行之间的交流 6.其它途径 三、搜集内容的完整性和真实性 四、建立交易实例库 * * 第三节 选取可比实例 一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的质量要求 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 三、选取可比实例的数量要求 3个以上，10个以下。 * * 第四节　建立价格可比基础 一、统一付款方式 复利计息：利息生息 In=P[（1+i）n—1] n个计息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n 求现值的公式： P=Fn/(1+i)n 某房地产企业贷款100万，期限3年，年利率为10%，采用复利计息，3年后企业应还款额为 F=100×（1+10%）3=133.1（万元） * * 某宗房地产交易总价为30万元，其中首付20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。 * * 某宗房地产的交易总价款是80万元，合同约定分期付款，成交日期首付40万，半年后支付20万，一年后再付20万，作以下几种假设，年利率为6%、半年利率为3%、季度利率为1.5%、月利率为0.5%，试计算将其付款方式统一到成交日期一次性付清价格分别为多少？ * * 假设年利率为6%，则在其成交日期一次性付清的价格为： 假设半年利率为3%，则一次性付清的价格为 假设季度利率为1.5%，则一次性付清的价格为： 假设月利率为0.5%，则一次性付清的价格为： * * 五、统一面积单位 1亩=666.67平米， 1公顷=10000平米， 1平米=10.764平方英尺， 1平米=0.303坪 * * 第五节　交易情况修正 一、交易情况修正的含义 如果交易情况是不正常的，修正为正常情况下的价格。 * * 二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1.有利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.不了解市场行情的交易 4.特别动机或偏好的交易 5.特殊交易方式的交易 6.交易税费非正常负担的交易 7.相邻房地产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易 * * 三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米 * * 有时得到的数据是买方付出的包含了交易税费在内的实际价格（买方付出），