房地产投资与经营管理..ppt

房地产投资与经营管理 一、房地产投资与空间经济理论 1、房地产投资的内含 投资者将资本投入到房地产，以期将获得一定预期收益的经济活动。 2、房地产投资的特点 投入资金量大 投资回收期长 投资风险较大 投资收益性较好 需要多种服务予以支持 3、房地产投资类型 4、影响房地产投资的因素 （二）空间经济理论和房地产投资 * * （一）房地产投资概述 土地投资 房屋开发投资 房地产经营投资 房地产服务投资 物业管理投资 商业房地产投资 工业房地产投资 住宅投资 特种物业投资 综合开发投资 ? 按经济内容分 ? 按领域分 ? 宏观上 ? 微观上 （见表一） 物业供求比（大势） 收入房价比 城市化和经济发展阶段 利率汇率变动 其他投资市场的景气程度 1、地租理论 地租 利用土地资源应支付的经济报酬。决定地租额高低的两个主要参数，即土地价值（土地级差）和通勤费用。 地租的级差分类 级差地租I 由城市土地的位置因素为基础构成的超额纯收益。 级差地租II 在同一块土地上连续投资而产生的土地收益。 在不同的空间条件下，租金曲线的走向不一样 （1）城市单中心条件下的租金曲线 市中心 离市中心的距离 单位地租 地租曲线 （2）城市多核空间条件下的租金曲线 （3）特定空间的地租 特定空间决定垄断地租，经济重心不转移，租金高企。 单位地租 市中心 距离 A B C D 2、影响土地租金变化的基本因素 （1）土地及空间使用就是一种经济活动，凡是同经济活动相关联的因素都会影响地租变化。 这些基本因素是： 各种交易的集中程度～集聚性 城市交通的便捷程度～通达性 基础设施的完备程度～便捷性 生活环境的优越程度～适居性 城市化、城市建设推进程度～动力性 （2）必须关注的要点： 城市规划，因为规划变化－预期变化－机会变化－利润（风险）变化 b. 相关效应： 相邻效应 波及效应 集聚效应 互利效应 c. 由需求引起的各产业的业态变化，因为业态变化－空间布局变化－引致需求变化－ 土地租金变化 3、某一土地利用的生命周期（用途使用周期） 土地价值 成长期 衰退期 成熟期 时间 再次成长 （1）把握投资时间 （2）降低投资风险 （3）选择投资再进入的机遇 （4）传承历史，重塑老城区的形象 （5）强化对投资空间的正确判断 ? 了解以上规律的意义在于： 二、房地产市场细分和投资目标市场选择 （一）房地产市场细分 1、市场细分的概念 从需求差异性出发，寻找具有共同需求的消费群体，并划分出若干子市场的行为。 寻找市场机会 选择目标市场 利用适应性策略 顺应需求变化，掌握主动权 2、市场细分的意义 3、市场细分的依据 自然地理环境因素 投资对象的用途 投资动机 投资目标市场 4、市场细分的方法 （1）二因素列表法（以住宅为例） 别墅 高档住宅 中档住宅 低档住宅 低投资 中等投资 高投资 投入量 投资对象 （2）主导因素排列法（以住宅为例） 低投入 中等投入 高投入 其他 环境等要求 数量品质 对象 动机 投资量 1、目标市场选择的依据 （二）投资目标市场的选择 （1）细分市场的规模，增长率及加个水平 （2）各细分市场的特征及结构吸引力（见表2） （3）投资者的实力及其目标 3、目标市场的占有 —— 投资推广 （1）无差异推广 （2）差异推广 （3）集中推广 2、目标市场选择的策略 （1）物业市场集中化策略 （2）物业专业化策略 （3）市场专业化策略 （4）选择性专业化策略 （5）全方位投资策略 投资利益和价值明确 投资约束明确 三、房地产投资准则和程序 （一）两明确原则 （二）投资项目评价程序 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 评估与决策 1、比率分析 四、投资报酬和财务分析 （一）投资报酬分析 （1）收益乘数 （2）财务比率 2、获利能力分析 （1） 表示每年回收资本占投资购买价格的比率 （2） 表示投资人所享有的税前投资报酬率 （3） 1、后门法 （二）投资财务可行性分析 在房地产收益已知的情况下，求出该房地产合理投资价格的方法。 （见例示1及计算过程） 2、前门法 在房地产投资价格已知的情况下，计算投资可行所必须达到的最低租金的方法。 （见例示2及计算过程） 经营风险 财务风险 流动性风险 利率风险 自然风险 政策风险 五、房地产投资风险和分散风险的策略 （一）投资风险类型