物业管理风险及规避方式.ppt

前言 物业管理是一个高知识、高风险的行业。 相对其他行业，我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业，从无到有，从少到多。 目前多数物业管理企业，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强，缺乏抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。 《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布以来，业主的合法权益越来越受到保障，物业管理企业也纷纷利用《条例》化解或降低各种风险。 《条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。 长期树立行业风险意识，提高企业抗风险能力，规避经营风险，是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的关键因素之一。 一、物业管理风险的表现形式 物业管理的灾害风险 物业管理的服务风险 物业管理的财务风险 * 一、物业管理风险的表现形式 二、小区安全风险的类型 三、物业管理风险的规避方式 二、案例分析 一、小区安全风险的类型 1、治安安全风险 2、消防安全风险 3、交通安全风险 4、设施设备的安全风险 5、环保安全风险 6、意外事故安全风险 1、治安安全风险 物业小区的治安安全主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处罚的行为。虽然《物业管理条例》第四十七规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，但我们物业服务人员在管理服务中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。 2、消防安全风险 消防安全是物业服务工作中最重要的，但也是最被人忽视，最没人去做的一项工作。物业服务人员素质不同，对消防安全的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防安全隐患多，严重影响到业主的人身、财产安全。物业小区消防安全管理主要存在以下一些问题。 一 是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理办法和制度。 二 是消防设施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题。 三 是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防车道是普遍的问题。 四 是物业公司内部人员没有接受专业的消防安全知识培训，出现消防事故时不知道如何去处理，有些服务人员甚至不会检查小区消防设施。 3、交通安全风险 物业小区的交通安全就是小区的车辆、业主出行的安全管理，物业服务企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业服务企业所面临的交通安全风险有以下几点： 一是小区交通出行安全管理风险 二是小区车辆停放秩序管理风险 三是小区内车辆的停放安全管理风险 4、设施设备的安全风险 物业小区设施设备的安全管理风险，是指物业服务企业为业主的生活居住、设备使用等提供安全保障，防止业主的人身、财产遭受损失，而进行的对小区内设施、设备的安全检查与管理等活动。在实际的物业服务工作中，物业小区内设施设备的安全隐患可以分为以下几个方面：一是小区共用设施、设备安全隐患，如电梯故障致人损害、供电设备发生故障等；二是小区景观构造、休闲设施安全隐患，如健身器材脱落、断裂致人损害等；三是小区内物品堆放、设备安装、施工安全隐患，如小区因道路、雨水井、化粪池等维修开挖作业未加有效防护或提醒，而致行人坠落受伤等。 ? 5、环保安全风险 环保安全风险就是小区的环境污染安全风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子发展到几十栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。小区的环境污染主要有以下几类： 一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境污染源。 二是空气污染。 三是噪音污染。 ? 6、意外事故安全风险 意外事做是意想不到或预计不到的事情，往往在发生前被人们忽视的一些问题，因自然、外力等因素造成的安全隐患。如大风刮落雨阳棚、盆景致人损害；老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设备的损坏等。造成意外事故的发生往往是我们服务人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏忽。这样的意外事做发生所造成的经济损失也是相当大的。如一个小区配电房内窜进了一只猫，引起供电变压器短路烧坏了。由于这是物业公司的工作失职，更换变压器的费用应由物业公司承担，这样的安全风险给物业公司带来了沉重的经济负担。 二、物业风险规避方式 1、建立物业安全四张网 2、建立完善的制度 3、购买物业管理责任险 4、合同约定规避风险 1、建立物业安全四张网 第一张网是建立一支训练有素的秩序维护队伍。 第二张网是全体物业管理人员。 第三张网是全体业主。 ? 第四张网是科技手段网。 2、建立完善的制度 制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识，企业的发展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、