地块前期策划报告.pptxVIP

九江濂溪区姑塘镇 恒生化纤厂项目 / 地块前期策划分析报告;;;九江主城区;;;;;项目地块分析——地块现状：;;难点1：区域荒凉，认知度低 本项目地块所处区域远离城区，同时也不是地方的传统景区地段，区域认知程度较低 难点2：工业厂区，存在污染 恒生化纤厂生活区紧邻其工业生产区，多少会带来一定程度的污染，包括气味、空气质量、粉尘、水源等，都存在污染的可能 难点3：原始资源，利用困难 地块周边存在湖泊、农田、山林等诸多自然资源等，如何将地块的原始资源、植被、生态充分利用，对开发的难度要求非常大 难点4：地块分散，开发较难 地块分为七块土地，而且部分土地相互间并不连接，或者被其他建筑切割开，难以统一开发和后期的管理;项目地块分析——地块开发难度分析：;;;;鄱阳湖蛤蟆石;人文;历史;;深度资源挖掘：项目是九江鄱阳湖沿岸唯一具有旅游属性开发的地块，可以借势鄱阳湖美景、姑塘古镇以及庐山东麓的生态资源，为本案的禅修养生、滨湖度假、旅游休闲提供多元主题;;国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级;2012-2016年九江人均GDP;国内旅游地产的发展----旅游地产是未来发展的热点;政策机遇;分析：九江是环鄱阳湖经济带、长江经济带的重要发展节点，交通改善、招商引资、公共服务发展等近几年成就颇多 ;政策机遇;全省第二轨道交通城市 将规划建设5条轻轨线路 其中 庐山旅游专线将设 姑塘站 远期交通及地域客群导入利好;资源机遇;庐山——世界文化遗产、国家5A级景区 国际旅游目的地 度假属性鲜明，国内外认知度高 每年20%以上的消费增长数据 休闲度假旅游市场蓝海依旧;产业结构转型 城镇化进一步发展 人均消费不断增长 第三产业发展迅速 城市人口的消费在转型;旅居市场崛起 环庐山-鄱阳湖地区 旅游度假产品缺失 市场目前为空白 产品需快速打造，领跑市场;房产政策有收紧趋势 城区传统住宅项目较多，竞争激烈 但区域旅居度假是空白 本地旅居度假市场 目前无竞争;标杆文旅休闲度假需求;从观光游变为度假游 高品质吃住行旅居度假购物娱乐 家庭短期度假追求体验互动 变客流量为客留量;紧邻鄱阳湖;区位优势：全镇三面环水、一面依山，九星公路穿镇而过；距九江市城区13公里；区域及外部交通路网体系健全，辐射面广； 本体优势：规模大，地价低廉，极具市场竞争优势； 环境资源：鄱阳湖景区旁，环境优势显著，旅游认知度高，有利于旅游度假产品的打造。 嫁接资源：轻轨姑塘站，鄱阳湖周边旅游将为项目导入客群； ;;2012年-2017年九江房地产市场整体趋势分析;九江2017年商品房成交主要集中在上半年，市场供不应求，库存一度紧张；7月份九江成为江西省第三个限购城市，自限购开始，成交量价开始慢慢趋于平稳态势；供应集中在“金九银十”之际，各大楼盘扎堆拿预售，库存得到缓解；;2017年，九江各区域成交均价均整体呈浮动上涨趋势，截止12月份，浔阳区均价6853元/㎡，同比上涨4.5%；濂溪区均价7105元/㎡，同比上涨36.6%；开发区均价7915元/㎡，同比上涨34.8%；;九江市2017年上半年商品房住宅库存量去化明显，持续走低，7月份随着限购政策的发布和新房源的不断入市，九江楼市的库存量逐渐回升，而供应量的增加，一定程度上有望让一路疯涨的房价趋于稳定。;;;项目存在问题;五大开发策略 实现本项目的成功开发;;;《姑塘·滨湖生活共约》;策划理念：[关键词] 以水为韵 ●以绿为魂 ● 以史为脉;综上所述，结合项目的实际情况，认为本项的开发模式应该是以人文历史为核心驱动力 ，整合相关资源，构建鲜明的主题度假区形象，通过控制旅游、地产、养生度假、商业等物业的收益平衡，最终形成多极发展、多点盈利的可持续发展模式;;复合型旅游综合体：”城郊生活居住+特色历史街区+主题商业+高端养生居住+低密度滨湖度假区+原生态坡地排屋“;;;;;;;价值链条支撑;多元化产品类型的旅游综合体;;买它，能代表什么？;② 客群来源（近期）;随着项目的日益成熟，可以在中后期创新营销、产品与合作机制，覆盖到庐山旅游客群 长三角、珠三角的全面营销推广+主打特色、主题、休闲三大系列旅游产品+与国旅等企业资源合作+形成区域产业联合;中高端城市居民，主要是: 大中型私营业主，公司高层管理者 大学教授、艺术从业者、律师、医生等知识分子 政府机关的高级领导;④客群消费特征;⑤客群心理需求;⑥客群置业需求;⑦客群度假习惯 ;⑧ 客群定位;;根据开发商追求短期和长期效益的区别，项目开发模式可以分类为价值导向型和速度导向型开发模式;本案宜采用价值导向型开发模式;;;;面对诸多同类型产品的住宅、旅游地产项目，我们如何脱颖而出？ ;产品篇;根据旅游地产的功能开发模式 本项目属于旅游度