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第四章 房屋及附属设备设施维修养护管理 房屋的分类以及维修标准 标准： 第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 第二节 房屋维修养护技术管理 第三节 安全防范设施的设置与管理 第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 一、房屋养护计划的制定 ①掌握房屋建筑的完好状况 物业管理企业要定期组织开展对所管房屋的查勘鉴定工作。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度所必须的一项经常性的基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。 ②对不同类型的房屋制定不同的养护标准 不同建筑风格、不同结构、不同等级标准的房屋，应采用不同的养护标准。新建房应重点搞好房屋的日常养护工作，是房屋保持完好状态，对仍可利用的旧房，要着重提高房屋的功能和建筑标准，使之具备或接近现行标准的基本要求。 ③落实费用 房屋共用部位的养护费用列入物业服务成本，按规定从定期收取的物业服务费中提取。 ④落实管理人员：房屋养护的管理工作主要有工程部门负责。 ⑤确定养护工作的时间安排和工作方式：房屋养护工作包括房屋零星损坏的日常小修、季节性预防保养和房屋的正确使用维护管理等。要根据养护工作任务和人手情况确定工作的时间表，确定项目收集和任务落实的流程，及时为业主和使用人提供服务。 房屋养护的内容与管理 第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 二、房屋维修计划的制定 ①确定维修范围 物业管理企业的房屋维修工作的开展一方面取决于业主和使用人的要求，另一方面要取决于房屋的完损状况 ②计算工程量与费用 　 应根据不同的维修工程类型(小修、中修、大修、翻修等)和房屋结构特点计算工程量的大小，确定经济合理的维修费用标准，做好维修预算，保证维修资金的合理使用。 ③确定工作时间安排 房屋维修工程本身有其不可违反的工作程序，必须严格按照施工程序的要求制作工作时间表，有组织实施，才能对房屋维修工程的进度进行有效的控制。 第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定 ①确定维修养护责任人及其职责 设备设施的操作人员在按规程操作使用的同时，有责任做好设备设施的维护保养工作，确保其处于完好状态。 ②制定维修养护管理制度 　 设备设施维修养护包括一般保养和计划检修。设备设施的完好与否和寿命长短很大程度上取决于设备设施维修养护管理的优劣。 ③建立各类设备设施档案 设备设施在接管后应建立原始资料档案，并应制作设备卡片。设备设施管理部门应对维修养护档案进行妥善管理。 ④定期组织设备设施养护 设备设施在使用过程中会发生污染、松动、堵塞、泄露、磨损等各种故障，严重时会酿成事故。应定期组织对使用的设备设施进行检查、保养和调整，使设备随时处于最佳的技术状态 。 ⑤确定维修工程启动程序 制定设备设施的计划检修制度，确定检修间隔期，对设备设施进行预防性修理。同时还要对计划外检修（包括故障抢修和意外事故的恢复性抢修）的启动程序作出规定。 第一节 房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 四、房屋附属设备设施维修养护计划的实施 必须将维修养护计划按内部组织结构进行层层分解，落实到基层，并让从事维修养护具体工作的相关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。 ①做好房屋及附属设备设施的安全检查 ②审核维修养护方案和工程预算 方案包括项目名称、维修养护部位、维修性质、规模（建筑面积和工程量）、投资额、各项工程的开竣工日期、施工任务的分配方式、自营还是外包维修等。要充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好方案的论证工作，在确保房屋和设备设施正常使用功能和合理延长其使用寿命的基础上，尽量减少业主和使用人的经济负担。 ③筹措资金，保证物资供应 维修养护项目多、涉及面广、零星分散，应尽量节省开支，提高经济效益，少花钱、多修房。优先保证重点工程，同时必须坚持经济合理、厉行节约的原则，最大限度的调动企业的人、财、物资源。 ④做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作 包括对维修养护所需技术、材料、劳动力、机器设备等生产要要素的管理 。物业管理企业如果没有专门的维修队伍，可以通过组织施工项目招标投标或承包的方式，把维修任务交给专业的维修队伍实施，同时，物业管理企业对交付的工程项目进行监督和指导。如果是物业管理企业的维修队伍，还要编制项目施工计划并确定项目的控制目标，做好施工准备工作，对施工过程实施组织和控制并做好竣工验收。