地段是定义豪宅的先天条件.doc

地段是定义豪宅的先天条件 茅巍 地段价值的认同问题。比如说深圳的华侨城大家都认同，这个地方就是富人区，百分之百都是有钱人住的地方，蛇口这一带都是富人区，现在大别山片区都是大家认同的，有文化价值认同的片区。 我认为豪宅的概念的定义非常宽泛。拿西安所谓的豪宅跟深圳的豪宅比，完全是两个等级。我五一回去看了一下深圳最近在卖的几个普通住宅，大概是120多平米或者130多平米，基本上总价在400万到500万，而且是关外，并不是市中心，差不多都要到龙华了、非常偏的地方。 　　曲江当初卖别墅，最便宜卖过300万出头的别墅，在深圳大概就是普通住宅的价格。所以说豪宅的定义非常宽泛。再拿中国的豪宅和美国的豪宅比，那又是另外两个级别，纽约中央公园旁边的豪宅也是上千万美金以上的豪宅，跟中国的豪宅确实差距非常大。 　　我们把范围还是缩小一点，就放在西安，刚才说到把单价定在7000块钱以上，我觉得标准有点低，最起码应该定在1万块钱以上，我个人感觉豪宅的标准有以下几个方面：第一是地段的稀缺性，我觉得地段首先是定义豪宅能不能成立的一个先天条件，其中很重要的就是景观资源。 　　另外就是文化资源，地段价值的认同问题。比如说深圳的华侨城大家都认同，这个地方就是富人区，百分之百都是有钱人住的地方，蛇口这一带都是富人区，现在大别山片区都是大家认同的，有文化价值认同的片区。 　　在西安，大家比较认同的就是曲江。曲江文化价值认同感非常强，高新区以前的富人基本上现在都在曲江买房，他们还是觉得曲江的生活环境要优于高新区，各方面的配套、生态环境都要好一些。六大公园建起来，水都在那摆着，这是高新不具备的。地段还是决定了能不能建豪宅的先决条件，至于后面的人文资源还做了一些硬件上的补充。如果在不太适合的地方建豪宅，硬去做的话还是有风险。 　　深圳以前有一个叫中央花园的项目，在1995的时候销售，当时它是最早搞生态大宅的项目，科技含量非常高，是不太知名的一个企业，想搞一个从来没有过的大宅，但是那个地段并不是做豪宅的地段，对面就是区政府还有去公安局，这个区域是政府机构比较多的地方。1995年的时候，深圳还相对比较保守，那个时候还不敢露富，所以这个项目卖的比较失败，原因就是这个区位不是建豪宅的区位。 　　深圳还有一个空中HOUSE，就是美国过来的一个大宅，在福田的一个黄冈村里面建的，当初也是号称创新，结果半年只卖了两套，我想提醒一下诸位，先天有硬伤的地段，定义豪宅的时候还是要小心一点，卖不出豪宅的价格和速度，也是很有危险性的，我认为首先建一个豪宅还是要考虑地段因素，这个地段先天条件值不值得建豪宅，或者它有没有建豪宅的天然条件，我觉得这是一个首要条件。 　　其次就是开发商自己去包装这个产品了，尽量增加它的附加值，请国际一流的团队来设计，请大师级的设计师来操刀，搞硬件的设施，全方位智能化，我觉得科技含量是不是一定搞的像奔驰、宝马那么智能化，这还是值得商榷的，如果到国外看所谓的豪宅，它完全没有这些东西。 　　生态环境在那摆着，自然资源在那摆着，几亩地一个住宅，一个山头就一个房子，这才具有做豪宅的先天条件，开发商后天的弥补差距、硬推豪的做法，我认为要根据地段的条件仔细研究、考量一下，看这个豪宅适不适合打造成几万块钱的产品。还要考虑销售速度的问题，压着资金的风险非常大，今天是同行交流，我提一点建议，先说这么多。