loft公寓营销推广思路.ppt

* LOFT公寓营销推广思路沟通 2012-6-25  普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 用地性质 住宅 住宅 住宅 产权性质 公寓 商务公寓 商务公寓或公寓 产权年限 70年 40年 70年 特点 户型面积小，30~60平米；  精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；  物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；  销售价格一般高于区域整体水平 一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司， 价格相对写字楼较低； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高； 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便　；  按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；  一般以只租不售和产权式经营为主； 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高 房地产行业中的公寓定义 合肥市民眼中的公寓定义 户型小！ 物业好？ 地段好？ 高端？ 外部分析 （市场调研） 内部分析 （项目分析） SWOT分析 客群定位 推广策略 产品策略 案名建议 外部分析 （市场调研） 基本情况及去化速度 平层公寓类 案名 面积段 产权性质 月去化速度 成交均价 优惠 万科甲壳虫 24—56 40年商业 11套左右 8100 一次性98，按揭99 安粮QQ公寓 48—65 70年住宅 未开盘 —— —— 大溪地双子星座 70—82 70年住宅 开盘售240套 5700 交4万享开盘95折 LOFT公寓类 恒泰风格城市 69（买69送72） 70年住宅 23套左右 6400 一次性94 信地乐富公寓 37、52、66 70年住宅 15套左右 11000—12000 首付5000起送2万5装修基金 中环城 60—90 70年住宅 34套左右 7700 85折 区域内 开拓环球世家 40—51 70年住宅 1.3套左右 4600 按揭每平减66元 大华国际港 40—300 40年商业 15套左右 6500 5层特价6500，其它楼层8000左右，价格挤压 名邦西城国际 39—52 70年住宅 27套左右 4000 首付40%以上99折，老带新，新客户优惠1000元 天时非常空间 37、48、73 50年商业 19套左右 6500 一次性97，按揭99 70年产权公寓产品月均去化50套，去除大溪地项目后是25套每月； 40年（包括50年）产权公寓产品月均去化15套； 40年产权公寓去化速度平均低于70年产权公寓产品，除了产权、生活成本的原因外，也与投资市场被压制有较大关系； 区域市场现阶段办公需求极其有限，环球世家的办公定位值得警醒； 外部分析 （市场调研） 推广价值点及客户分析 70年产权公寓绝大多数推广主题从居住功能出发，利用总价低紧抓刚需客户，销售情况紧追刚需住宅市场； 40年（包括50年）产权公寓由于投资需求被抑制，居住功能较70年产权比有劣势，市场被压制； 40年产权公寓的劣势，对于投资客户来说，影响度较低甚至可以转化为优势（不限购等等）； 40年产权公寓投资需求被压制，自住需求释放速度首看性价比，其次与居住价值关联度高； 平层公寓类 案名 面积段 产权性质 月去化速度 推广价值点 客户比例 客户来源区域 万科甲壳虫 24—56 40年商业 11套左右 投资+自住 投资自住相当 省外多于合肥市 安粮QQ公寓 48—65 70年住宅 未开盘 居住功能 —— —— 大溪地双子星座 70—82 70年住宅 开盘售240套 居住功能 蜀山、政务为主 LOFT公寓类 恒泰风格城市 69（买69送72） 70年住宅 23套左右 居住功能 自住为主 长丰县、庐阳区 信地乐富公寓 37、52、66 70年住宅 15套左右 居住+投资 自住为主 周边区域 中环城 60—90 70年住宅 34套左右 居住功能 70%以上自住 经开、政务、蜀山、外地及三县 区域内 开拓环球世家 40—51 70年住宅 1.3套左右 办公功能 自住为主 老板内部关系 大华国际港 40—300 40年商业 15套左右 酒店式公寓 自住为主 经开区 名邦西城国际 39—52 70年住宅 27套左右 居住功能 自住为主 上派 天时非常空间 37、48、73 50年商业 19套左右 先打投资后打自住 自住为主 经开区 外部分析 （市场调研） 整体小结 公寓产品的两大置业需求：投资与自住。从目前市场来看，投资需求被压抑，但部分项目已有激活迹象； 商务公寓产品的两大终端使用功能：居住与商用。受投资市场及产品区位限制，多数项目推广被迫以居住功能价值为出发点； 由于本次政策打压力度与出