不动产证劵化专题研讨第十次上课纪录＜＜国外文献回顾-张金鹗.PDF

報告人 : 曾翊瑋、陳詩薇 不動產證劵化專題研討第十次上課紀錄 時間：民國九十四年四月二十二日 地點：政大綜合院館南棟270622 老師：張金鶚 紀錄：陳詩薇、曾翊瑋 出席人員：林秋瑾老師、曾瀝儀、陳香妃、鄒欣樺、曾翊瑋、楊依蓁、田揚名、 張乃文、李奕農、李昀叡、陳詩薇、李芳怡 ＜＜國外文獻回顧＞＞ ＜＜國外文獻回顧＞＞ John b. Corgel ,Willard Mcintosh ,Steven H. Ott－ Real Estate Investment Trusts ： A Review of the Financial Economics Literature Journal of Real Estate Literature, 1995,Vol.3, PP.13~43 【文獻架構】 第一章 REITs的背景與發展簡史 第二章 投資議題的文獻回顧 一、REITs是「不動產」亦或「股票」？ 二、資產的取得與處分 三、公司的重新改造 四、市場訊息：好的訊息與壞的訊息 第三章 關於財務/融資議題的文獻回顧 一、股利政策 二、資本結構 三、代理成本 四、首次公開發行 五、資本預算 第四章 關於報酬與風險議題的文獻回顧 一、財務運作績效：報酬 二、風險及多樣化 三、避險 第五章 結論與未來研究 1 報告人 : 曾翊瑋、陳詩薇 【文獻研究主題】 一、REITs價值對於外在重大事件間如何反應 二、發行證券與未發行證券不動產間風險與報酬的關係 三、REITs與其他資產間的績效表現 四、發行證券與未發行證券不動產之投資組合影響 五、REITs與其他不動產代理機構間的代理問題 第一章 REITs的背景與發展簡史 第一章 REITs的背景與發展簡史 一、REITs成立的功能 REITs在一般交易股票中屬於封閉型投資，且扮演一個中介機構的角色，使 投資人自不動產的領域讓「基金」的流動性增加，同時也是投資人藉由成為REITs 股東，進而投資不動產的一種管道。 investors REIT Real estate ：資金流通方向 二、1960s，美國政府對REITs成立的資格條件限制 1960年，美國聯邦政府授權REITs組織成立，並給予具備特定資格的租稅 豁免權。當時對REITs的審查條件如下： 1.REITs資產中的75%必須由房貸、不動產相關權利、政府所發行的債券所 組成。 2.每年需至少將95%的可課稅所得發給REITs的股東。 3.REITs的稅前收入，至少須有75%來自不動產租金、房貸、不動產之買賣。 三、REITs與相關權利人間之關係 1.與不動產所有權人間的關係： REITs與不動產所有權人間的關係，係屬於一種夥伴關係，且由於REITs 是法人機構，因此可藉由REITs經營管理不動產而享有減稅利益。 2.對外關係： REITs的董事會代表不動產的所有權人，負責不動產的經營管理事務。 3.對內關係： REITs雇用員工負責經營管理不動產，若有委外之部分，設為基金經營管 理之費用。 2 報告人 : 曾翊瑋、陳詩薇 四、REITs的主管機關與分類 REITs的主管機關是NAREITs，將REITs分為三種類型： 1.權益型－ 直接支配不動產(如商用不動產、購物中心、倉庫