物业管理项目经理法律风险.pptVIP

* * 其表现为： 只想不做 时常贻误商机 不能回绝别人的请求 关键时刻难以决断 易陷入情面和人情 不愿得罪周围任何人 易被别人的意见所左右 一件事征求多人意见 优柔寡断型CEO所造成的管理危机 * * 其表现为： 不喜欢读书学习 自认为不懂经营学也能经营公司 不具备人事管理方面的知识 不具备民法、商法等方面的知识 几乎不读经济与管理方面的书籍 看不懂财务报表 不具备税务知识 ● 知识匮乏型CEO所造成的管理危机 * * 其表现为： 爱讲排场，喜欢做与自己身份不符的事情 喜欢社交，社会头衔过多 与政治家和演艺界往来密切 手中存不住钱 与业务无关的交际费过多 四处捐款 喜欢在电视和杂志等媒体上抛头露面 总喜欢自己成为话题的中心 ● 好大喜功型CEO所造成的管理危机 * * ? 企业危机存在的预兆 其表现为： 企业管理者成为热点新闻人物 企业被媒体频频地作负面报道 企业高级管理人员大量流失 企业扩张速度长期超过企业承担能力使企业失控 企业负债过高长期依赖银行贷款 企业连续3个月以上发不出工资 企业销售额连续下降 企业连续5年以上亏损 企业受到大客户倒闭的牵连 * * 谢谢大家 * * * * * * * * * * * * * * * * * 内容也发生了根本变化： 原《物业管理条例》第十二条规定： 业主大会会议应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加 业主大会作出决定必须经与会业主所持投票权１／２以上通过 即业主大会作出一般事项决定、决议，应当有1／2以上投票权业主参加，并经参加业主之中投票权1／2以上同意通过 《物权法》修改为： 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 * * 业主身份的确认 房屋所有权证书被登记人，通过查询不动产登记确认； 房屋买卖合同的合法买受人，以开发商交付房屋所有权的行为确认； 房屋继承人和受遗赠人，以继承和受遗赠开始时确认； 房屋合法建造人，以事实行为成就时确认； 人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效赋予房屋所有权； 房屋所有权作为夫妻双方共同财产所有人 * * 道路、绿地、场所、设施、设备之所有权 屋顶 外墙 地下室 外墙 停车位 D E F C B A 楼梯 * * 物权法应规定哪些国家财产？ 国家财产分为经营性财产与非经营性财产，物权法规定非经营性国家财产，经营性国家财产由公司法等规定 物权法应当规定的非经营性国家财产，分为： 1、公有物（国家所有国家使用的财产），包括国家机关办公设施（如人民大会堂）；军事设施、武器、装备等；矿藏、土地、山脉、水流、海域等 2、公用物（国家所有公众使用），包括道路、机场、车站、码头、公立公园、公立博物馆、公立图书馆、公立学校、公立医院等 公用物也是任何个人、任何单位无法排他地占有和消费的物品 * * 公共、公用------公有制范畴------国家所有公众使用 共用、共有------私有制范畴------业主共同使用、共同所有 共用部分是建筑物区分所有权核心重要问题 共用部分的是物业管理存在的基础与根源 市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线电视设施属于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有------即公共、公用设施设备------可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视设施等市政垄断企业之专有部分 * * * * 车位、车库、会所、人防工程、架空层等之所有权 屋顶 外墙 地下室 外墙 停车位 D E F C B A 楼梯 * * 车位、车库之所有权 《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” 关键词: 规划--------以政府建设工程规划许可证为准 当事人------所有权的初始获得、创设获得、原始获得与继受获得 等方式约定-------有约定即OK * * 车位归属 建筑区划内的车库、车位 规划中的车库、车位 非规划的车库、车位 地下、半地下车库 物业服务企业增加的 开发商增加的 业主增加的 机械车库 露天车位 非露天车库 非人防车位 人防车位 露天车位 架空层车库 独立车库 物权法第七十四条第三款归全体业主共有 人民防空法第五条谁开发谁收益 物权法第一百一十六条天然孳息由用益物权人获得，谁投资，谁建设谁所有。同时要满足物权法第四十四条战争等紧急情况下之征用 物权法第七十四条第二款开发商可以出售、附赠、出租 * * 独立式住宅附设的车位、车库 规划内的露天车位 地下（人