税务会计流转环节小税种课件.pptVIP

工作任务四 土地增值税的会计核算 一、认识土地增值税 （一）土地增值税的含义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税 （二）土地增值税的特点 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额（成交价不实、偏低的以评估价） 4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，纳税时间、交纳方法根据房地产转让情况而定 工作任务四 土地增值税的会计核算 一、认识土地增值税 （三）土地增值税的基本法律规定 1.土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，包括内外资企业、行政事业单痊、中外籍个人等。 2.土地增值税的征税范围 1）征税范围的一般规定 （1）转让国有土地使用权。出让国有土地使用权不用征税 （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 工作任务四 土地增值税的会计核算 一、认识土地增值税 （四）土地增值税的税率 35% 60% 200%以上 4 15% 50% 超过100%-200%（含200%） 3 5%（以扣除额） 40% 超过50%-100%（含100%） 2 0 30% 50%以下（含50%） 1 速算扣除数 税率 增值额占扣除项目金额比例 项目 级次 工作任务四 土地增值税的会计核算 一、认识土地增值税 （五）土地增值税的税收优惠 （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，暂免征土地增值税，超过20%的，就全增值税额规定计税 （2）因国家建设需要依法征用，收回的房地产，暂免征土地增值税 （3）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，暂免征土地增值税。 （4）自住满5年的（免），满3年未满5年的（减半），未满3年的按规定交。 工作任务四 土地增值税的会计核算 二、认识土地增值税应纳税额的计算 （一）增值额的确定 增值额的相关计算公式为： 应纳土地增值税额=增值额*适用税率 增值额=转让房地产收入-扣除项目金额 1.转让房地产取得的收入 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入 2.扣除项目金额的确定 1）新建房扣除项目金额的确定 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本简称开发成本 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用简称开发费用 税法对开发费用的计算规定： 允许扣除的房地产开发费用=利息（有证明）+（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）*5% 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%（利息无证明） 工作任务四 土地增值税的会计核算 二、认识土地增值税应纳税额的计算 （一）增值额的确定 增值额的相关计算公式为： 应纳土地增值税额=增值额*适用税率 增值额=转让房地产收入-扣除项目金额 1.转让房地产取得的收入 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入 2.扣除项目金额的确定 1）新建房扣除项目金额的确定 （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本简称开发成本 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用简称开发费用（销售费用、财务费用、管理费用） 税法对开发费用的计算规定： 允许扣除的房地产开发费用=利息（有证明）+（取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本）*5% 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%（利息无证明） （4）转让房地产有关的税金，印花税不计入（因在管理费用中已扣除） 工作任务四 土地增值税的会计核算 二、认识土地增值税应纳税额的计算 （一）增值额的确定 增值额的相关计算公式为： 2）旧房及建筑物扣除项目金额的确定 包括转让房地产的评估价格和转让中支付的相关税金。 3.增值额 增值额是指纳税人转让房地产所得的收入，减准予扣项目金后的余额。 工作任务四 土地增值税的会计核算 二、认识土地增值税应纳税额的计算 （二）应纳税额的计算 增值额的相关计算公式为： 应纳税额=土地增值额*适用税率 采用速算扣除法： 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数 1.主营房地产业务的企业土地增值税 1）现货房地产销售 2）商品房预售 工作任务四 土地增值税的会计核算 二、认识土地增值税应纳税额的计算 （二）应纳税额的计算 例：2016年，某房地产公司（可在土地支付金和开发成本合计加计扣 除20%）（转让高级公寓一栋，获得货币收