XXX酒店公寓销售思路分析案.ppt

3.2投资增值销售模式 ****认为：若无可适合合作的酒店管理公司，开发商须成立自己的租赁中心，做酒店式公寓的经营管理，为客户提供投资渠道。 优势： 一定程度上吸引客户 回报方式灵活 发展商较无经营压力 问题： 客户对投资稳定保障的认同度 优势： 较高的销售利润 有效吸引客户，市场反 应好 劣势： 风险 发展商承担一定的资金压力 经营风险 销售风险 ****认为：建议采纳此种模式 3.3 返租销售的销售模式 风险规避: 经营风险规避：为在同类公寓项目中取得良好的经营收益, 必须提高物业的软硬件水平,包括配套设施及服务的水准,以期提高租金及入住率.现代城公寓项目的硬件水平较高，软件服务力求与知名酒店管理公司达成合作。 销售风险规避：为了支撑项目的高价格,首先是制定有吸引力的投资回报方案, 其次要在营销方面和工程展示方面给予配合,塑造项目的高档和高价值形象。 ****认为——返租销售模式最具吸引力，并可提高公寓销售价格，创造销售利润最大化。 方案1：整体出租给青岛豪森酒店管理公司经营管理，联安地产与业主签订出租委托经营协议。联安地产与豪森酒店管理公司签订的租赁年限与业主的返租年限相一致，建议签订5年的租赁期。既保证业主前5年的稳定收益，业主在返租协议期满后获得更高的租金升值回报。 方案2：联安地产与深圳联邦国际酒店管理公司委托经营。联安地产与业主签定委托经营协议。在保证对投资客户具有一定的投资收益吸引力的同时，相应缩短签约年限，建议返租年限3年，减轻发展商的经营压力，降低经营风险从而促进销售。 晶都酒店式公寓销售模式的选择建议 投资型客户的收益 升值带来的价值提升 后续经营带来的利益 酒店式公寓，其服务和投资保障就是核心竞争力所在。 需解决的问题: (1)服务水平的提高; (2)业主对投资增值服务的信心提升. 服务水平的提高问题: 为了提升服务质量，给与客户投资信心和保证，建议引入知名酒店管理公司，其拥有良好的经营方式、丰富的管理经验，对投资的盈利与否及盈利的大小，有着非常大的影响。 在与酒店管理公司的合作上，其除了可以提供优质的酒店式服务外，也可在常规的方式上深化合作。 业主对投资增值服务的信心提升问题: ? 以上方式对业主的信心提升有较大作用，但是具体细则要视与酒店管理公司的洽谈情况而确定，建议发展商首先寻求此方面的合作伙伴，共同促进项目的进一步提升。 及时确定经营条款 4.*****五号楼销售模式简析 4.1 经营模式的分类 公寓产品 产权式酒店 酒店式公寓 定义： 本质上仍是酒店，具体指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，有些还可获得一定期限的酒店免费入住权。它是将房地产业、酒店业结合在一起的物业形态。 关键词：酒店 产权分割出售 委托管理 投资回报 购买目的: 获取客房利润分红 获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权 产权式酒店 特征： ◇ 业主拥有酒店独立产权 投资者获取产权，拥有所有权，但是没有经营权。 ◇ 酒店式管理，管理费用往往较高 产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无二致，其管理费也较高。 ◇ 兼有居住度假和投资两种功能 产权式酒店的投资者通过委托经营获得酒店管理公司返还的一定比例的客房收入做为其投资收益。在实际操作中，业主通常可以获得每年数日的免费居住权，在一定程度上也有了居住度假的功能。 产权式酒店 4.2 经营模式对比分析 *****5号楼酒店如销售可选择产权式酒店的经营模式进行销售，获得现金流。为后续开发提供资金支持。 深圳最主要的产权式酒店是雅兰酒店及大梅沙海景酒店。 4.3产权式酒店案例分析 开盘日期：2000-6-1 开盘价格：15000元/平方米 装修标准：精装修 二手房市场售价：10000元/平方米 物业管理费：40元/平方米·月 经营方式：业主购得客房产权后，将客房委托雅兰酒店进行出租和管理，雅兰酒店每月返还给业主一定额的利润，雅兰酒店提供多种回报方式： 雅兰酒店 4.3产权式酒店案例分析 A方案：休闲投资型（享有100％利润分配）　 委托经营期限：不少于一个财务年度（12个月）； 业主入住权利：业主可随时入住酒店，不计天数 ，与酒店共享盈亏； 利润分成方式： 委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费且业主不改变原有委