房地产 全年营销策划方案-114p - 副本.ppt

目标 实现产品价值最大化8000元/平米，实现项目较快速度销售； 提升项目在市场的占有率和影响力。 核心问题 本报告的思路及框架 央行在不到两个月时间内，再一次动用价格型工具，加息更多的是对通胀预期和流动性实施的管理，以及应对国际局势的需要，决非为了单纯控制房价。 单次加息所产生的月供变化对购房者产生的影响很小，影响教大的是进入连续加息预期通道，这对于承受力较弱的购房者来说，阻退作用还是比较大的。 从目前区域市场购买客户看，主要以以70-90平米经济型两居和小三居为主，总价在50-70万的接受范围； 区域市场主要客群是外地人，多为来到大连投资经商者，两口和三口之家的社会中高层家庭，自住兼顾考虑投资的客户； 本项目的客户基本与竞品情况相同 形象展示策略 营造高体验价值的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知本项目高品质的未来生活形象。 夜间亮化工程 ————凸显项目“第二星海湾” 楼书 户型资料重新制作 ————现在的单页过于简单，不能满足项目高品质大盘的需要 制作楼书和客户手册 路牌广告 工地包装初步树立本项目形象，增强了本项目与周边项目的区隔感。同时也锁定部分客户。 物料准备 销售物料楼书、折页、户型图等备齐 工程节点 现场改造、接待大厅建设、样板间开放 推广计划确定 广告媒体选择 户外广告位安装 推售计划确定 房源确定 价格确定 优惠方案确定 活动营销 活动营销：女人节活动 媒体推广 报纸、电台、DM直邮 物料准备 DM、化妆品 推售节点 D2开售40套房源 工程节点 接待大厅完成、外展场设定 活动营销 渠道营销：圈层客户营销 活动营销：房展会 媒体推广 杂志投放 推售节点 D2加推60套房源 点对点的DM直邮服务； 在大连市内、开发区、竞品售楼处附近等设置外展场 小众餐会营销锁定传播力强的客户（大连各商会） 路牌广告、地盘包装截流客户； 在其他项目捷足先登及大规模推广的前提下 本项目也将线上线下全方位锁定客户 锁 定 客 户 推广策略 通过大众媒体建立足够的知名度，建立潜在目标客户对本项目的心理认可，竖立项目形象；寻找高质量的目标客群， 借力发力，扩大项目的影响力。 大连各主流媒体扩大宣传面； 目前区域内的广告位基本已被占用，显示了北京郡、金海国际花园等项目的强势推广 本项目可以选择广告牌数量较少，对客户没有起到引导和截流的作用 需要通过其他渠道进行强化 丹大高速 哈大高铁 彩虹桥 金海国际花园 北京郡 推广策略 工地包装 东方湾 北京郡 金海国际花园 推广策略 围挡包装 目的： 在广告牌位不足客户被截流情况下，跳出拦截，深入了解客户，扩大项目的影响力和知名度。 形式： 在大连市内选择人流聚集的公共场所设立本项目标志性展位，赠送项目宣传资料，展示项目形象；可以有选择的让客户填写问卷，并发房礼品。 地点建议： 西安路麦凯乐、开发区安盛、金大海鲜酒店 时间：2011.4-8月 在大连市内、开发区、竞品售楼处附近等设置外展场及接待大厅 推广策略 点对点的DM直邮服务 直邮时间点： 3月1日、4月1日、7月1日 直邮点选择： 大连市及开发区住户、公务员；各医院、学校、机关单位；项目周边比较富裕的村镇及工业区中的大企业 直邮内容： 项目的形象、基本描述、户型及价值点介绍样板房、售楼处、园林现场实景图；之后的直邮按照适时的需求来进行 推广策略 东方湾 3.3公里 3.3公里范围内 春华 小学 小众餐会营销锁定传播力强的客户（大连各商会、相关领导等） 目的： 与大连各商会、相关领导建立沟通渠道，推介产品；利用他们扩大项目的影响力 形式： 小众餐会或酒会，谈论项目或市场形式 地点： 高档会所、酒店或餐厅 人数： 每次不宜超过100人 时间：2011.4月-5月 推广策略 主流媒体 推广策略 目的： 通过大连各大主流媒体扩大宣传面，提高项目影响力同时全面挖掘潜在客户 报媒： 《半岛晨报》、《大连晚报》、《新商报》 杂志： 《魅力》、《家园》、《大连地产》 电台： 大连交通台FM100.8、大连音乐台FM106.7、大连都市台FM99.1 网络： 搜房网、大连焦点网 5月 时间 4月 6月 7月 8月 3月 9月 11、12月 10月 直邮 餐会 工地围墙 广告牌 户外广告（形象宣传，全新面市等） 客户挖掘 形象宣传，建立强烈的第一意象 客户挖掘 外展场 圈层客户营销 挖掘周边客户，增强影响力 主流媒体 报广 推广策略 杂志 电台 短信对各档期活动节点宣传 网站宣传及网络剑客炒作 电台 电台 报广 阶段 重塑形象 产品升级 品质生活 报广 环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 行事历 市场分析 项目分析 形象展示策略 服务体验策