2017中国文旅地产全解读课件.pptx

2017中国文旅地产全解读;上一个十年，依靠土地与人口红利，住宅地产处于黄金十年，房地产标准的好模式是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发”，整体以营销为导向。然而，随着库存量逐年上升，购房者整体趋于理性，每年十几亿平方米的销售不可持续。 当市场进入存量时代之后，以运营为导向、资源整合、精细化管理的开发模式才是下一个十年的主流。;在传统地产走过黄金十年之后，房企们正积极寻找转型方向。近年来，我国旅游市场发展迅猛。 2015年，我国旅游人数达40亿人次，出境游1.2亿人次，总收入超过4万亿。 世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。 其次，2015年我国文化及相关产业增加值27235亿元，同比增长11%，较同期GDP名义增速高4.6个百分点。中国文化产业占经济总量的比重约6.2%，在前十大经济体中领先。 由此表明，文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。;在此背景下，目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。 作为以服务为核心的产业地产，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，依靠良好的运营使资产保值、增值，其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。;随着未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式，文旅地产将开启房地产行业的下一个黄金十年。;我国文旅地产现状;我国文旅地产现状;　2、自然资源依赖度高 　　截止至2015年底，RET睿意德中国商业地产研究中心统计发现，我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。 随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源(滨海、湖滨、山地)为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%，15年占比64%。; 另一方面，我国文旅地产整体仍以销售为主，山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售，而依托高尔夫、游艇码头等开发的项目更需嫁接高端别墅，对资金与资源整合方面有较高要求。近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产，销售依赖性相对较弱。;3、开发数量 　　野蛮生长时代(2012-2014)： 　　12-14年是我国文旅地产疯狂发展时期，年均新增项目近2200个，平均增速达83%。一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。 　　截止至2014年底，根据国家统计局统计，全国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度为12套/月，完成存量去化需要14年。;开发低潮，转折年(2015)： 　　2015年，之前过快开发引起的问题逐步显现： 之前一批盲目跟风、定位不清，以销售为主导的项目逐渐被市场淘汰;而市场存量过高，整体进入销售滞销期，导致我国文旅地产开发陷入低潮。 15年我国仅有736个新增项目，增速大幅回落至9%。值得注意的是，这新增的736个项目由601家企业投资开发;另一方面，截止至15年底，我国开发和运营文旅地产项目的企业共有5297家，较2014年减少27家;这些数字表明，我国文旅地产行业集中度正在上升，行业洗牌调整正逐步拉开序幕。;增速回升，再出发(2016)： 　　进入16年，我国文旅地产的发展逐步回归理性。 2016上半年，新增项目1243个，增速有所回升。 预计未来，一批实力雄厚且真正坚持深耕文旅地产的开发企业将成为行业主流，他们可通过并购、合作等方式来获得资源条件良好的项目，从而实现规模化、产业化的发展。;我国文旅地产未来趋势;据中国旅游协会公布的分析统计， 我国58%的旅行者在计划明2017年的旅行时，表示更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上，旅途中的片刻时光更能让他们感到快乐与满足。 45%的旅行者在2017年的出行目的地选择上会更加偏“冒险”一些， 而47%的人则想要抢“鲜”涉足周边朋友都不曾去过的地方， 40%的旅行者对体验Spa或疗养之旅感兴趣， 而38%的旅行者则想要尝试养生、健身之旅。越来越多的人愿意选择以最真实的方式去探索尚未被人熟知的小众目的地。 　　预计未来，诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎，住宿形式也将更加多样化，各种健康Spa、健身活动、冥想场地和户外设施也将变得更为常见，通过传递健康积极的生活方式，激励旅行者展开自我发现之旅。;2、存量时代，营销模式向运营模式转变 　　房地产进入存量时代，“高杠杆、低投入、快速周转，现金流回正”传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继，尤其是文旅地产，从几十万平米甚至到几平方公里的开发，周期一般需