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第八章 与房地产开发有关的其它管理 第一节 房地产开发项目管理 二、房地产项目实行资本金制度 国家规定，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。 （一）项目资本金的概念 投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有制权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。 （二）项目资本金的出资方式 项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。 以工业产权，非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 （三）房地产项目资本金 《房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。 （30%-35%）。 第三节 房地产税收管理 一、房地产税及其功能 （一）房地产税的含义 税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收购的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。 赋税的种类很多，区分不同税种类别的主要标志是征税对象。 征税对象按性质一般可划分为： 对收入额征税； 对所得额征税； 对财产的征税。 其中财产税是指对纳税人所有的动产或不动产所征收的税。 房地产属于不动产，房地产税是以房地产为课税对象的财产税。 二、房地产税收标准及企业税收负担 （二）房地产企业税收负担 ? 房地产企业所得负担率= ×100% 企业所得税的计税依据是纳税人的应纳税所得额，纳税人每一纳税年度的收入总额(包括营业外收入)减除成本、费用、国家允许在所得税前列支的税金和其他扣除项目，以及营业外支出后，其余额即为应纳税所得额，并实行统一税率，即所有企业税率均为33%(其中3%为地方税)。 第四节 我国现行房地产税 我国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。 一、房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 （一）纳税人 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 （二）课税对象的征税范围 课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 （三）课税依据 对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%-30%后的余值为计税依据计算缴纳。 对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 （四）税率 采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 （五）纳税地点和纳税期限 1、纳税地点 在房产所在地缴纳。 2、纳税期限 按年计征,分期缴纳。 （六）减税、免税 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。 3、宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。 4、个人所有非营业用房产。 5、经财政部批准免税的其他房产。 二、城镇土地使用税 城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象。向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 （一）纳税人 纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。 （二）课税对象和征税范围 土地使用税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。征税对象是上述范围内的土地和集体所有的土地。 （三）计税依据 计税依据是纳税人实际占用的土地面积。 （四）适用税额和应纳税额的计算 采用分类分级的幅度定额税率。 每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次： (1)大城市0.5至10元； (2)中等城市0.4至8元； (3)小城市0.3至6元； (4)县城、建制镇、工矿区0.2至4元。 随着时间的推移，一些地方已在次基础上分别乘3倍。 年应纳税额=应税土地面积(平方米)×适用税率 （五）纳税地点