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第三章 房地产开发项目用地取得 本章主要内容： 房地产开发项目用地的类型 房地产开发项目用地选择 房地产开发项目用地的取得方式 开发建设中的农地征用 第一节 房地产开发项目用地类型 一、开发用地的涵义 开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发。 开发用地使用的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。 二、房地产开发项目用地类型 按照土地区位划分： 闹市区（商业集中区）土地 城市副中心区土地 闹市区边缘地带（亚中心区）土地 城市边缘区土地 城市郊区土地 二、房地产开发项目用地类型 按照土地利用的性质和功能划分： 二、房地产开发项目用地类型 按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分：生地、熟地，毛地、净地。 二、房地产开发项目用地类型 1．生地 生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它基本属于农村土地，如种植地，包括陆生种植地和水生养殖地、沼泽地、滩地、山地等。这些自然地，大多属集体所有，但往往已规划作为城市建设用地，经征用后，可用于房地产开发。 另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的城市土地。 这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中使用性质不符合城市规划要求的土地、使用效益低下的土地、环境恶劣地段的土地等。此种土地大多属国有地，也有部分属尚未征用的集体所有土地。 在对生地进行房屋建设以前，有大量的前期工作要做。如拆迁、补偿与安置、地基处理、挖填土石方以及一些构筑物、基础设施建设工作等。 二、房地产开发项目用地类型 2．熟地 所谓熟地是指经过了开发方案的选择、规划与设计、场地平整、附属构筑物及基础设施建设阶段的土地。 二、房地产开发项目用地类型 2．熟地 熟地一般具备如下基本条件： (1)地平条件。满足建筑物建设的场地平整要求，包括地上、地下障碍物已清除，场地的标高、场地填方的密实度达到要求。 (2)场地正常、安全使用的条件。已改善不良地貌、地质和水文条件，地基稳定，地基承载力达到规定要求，满足建筑物对场地的正常和安全使用要求。 (3)基础设施条件。基础设施满足房屋的建设和使用要求。 二、房地产开发项目用地类型 2．熟地 在开发实践中，由于满足上述条件要求的程度通常不完全一致，从而形成各种成熟度的熟地。如：完成了“三通一平”的熟地；完成了“七通一平”的熟地；不仅完成了“三通”或“七通”一平，还完成了项目所需配建的各种道路、设施的熟地；进一步完成项目±0.000m以下工程的熟地。 二、房地产开发项目用地类型 3．毛地 毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地。 国土资源部[2010]151号文规定，对于住房建设用地，不得“毛地”出让。 二、房地产开发项目用地类型 4．净地 净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。 二、房地产开发项目用地类型 “生地”、“熟地”着眼于建设； “毛地”、“净地”着眼于出让。 第二节 房地产开发项目用地选择 一、房地产开发项目用地的来源 （一）城区中需再开发的土地 这类土地主要是指城区中一些环境恶劣、基础设施缺乏地区的土地，或是一些使用性质不符合规划要求，使用效益低下的土地。 获取方式： 直接向政府申请出让 通过收购旧房取得土地 以转让方式取得用地 与土地的现使用者合作取得用地 参加土地使用权竞投 一、房地产开发项目用地的来源 （二）城市规划区内的建设备用地 指规划区内的一些国有的建设备用地以及市区以外尚未征用的集体所有的建设用地。 建设备用地的拆迁、安置量小。 对国有的建设备用地，开发企业宜尽量采取协议出让方式获得使用权。 对尚未征用的集体所有的建设备用地，开发企业可以采取与土地所有者合作开发的方式。 一、房地产开发项目用地的来源 （三）各种开发区内的土地 开发企业可根据自身的状况及开发环境，单独或者联合其他投资者，向政府受让开发区的建设用地。 接受先期投资者的转让，取得开发用地。 投资开发区土地较投资市区土地风险高。 投资大城市外围的开发区较投资其他开发区风险低。 二、地块的影响因素 二、地块的影响因素 1．市场供求行情 2．地块的自然条件 地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 地块面积 地块形状 日照 风向和风力 温度 降水量 自然灾害 3．地块的社会条件 附近的城市基础设施 附近房地产的情况 附近社会治安 4．地块的环境条件 空气污染 噪声 绿化程度 视觉效果 清