2010内蒙古值包头昆南区中冶包头昆南区项目产品定位报告.ppt

P* 价格定位 P* 目前区域市场整体价格水平 保利拉菲为区域价格最高楼盘，均价达到4750元/平米。 万和城为区域最低，均价3400元/平米。 P* 保利·拉菲公馆2009年底——2010年3月销售以一期尾货（纯南两居为主），4月一期产品清盘。5月二期开盘价格突破4800元，后期因促销两居产品价格有所回落。 东亚世纪城3期未开盘，目前处于蓄客期，以销售09年尾货为主。价格较为坚挺。 区域重点竞争价格走势 京奥港·帝景2010年上半年以1期尾货销售为主。2期7月开盘，受政策、前期消极印象影响，销售情况欠佳，目前销售套数79套，成交均价4185元/平米。 首创·加州郡府2010年未推出新品，以1期尾货销售为主，2010年该项目没有展开有效推广，销量欠佳。因所剩产品以高层市场接受度较低户型为主，且优惠幅度较大，成交价格有所下降。 区域重点竞争价格走势 P* 区域市场产品价格走势 区域市场价格表现相对平稳，但受政策影响略有下降。因4、5月份中高项目高层、小高层产品入市，成交均价略有上升。区域内中高端项目多层产品为首创·加州郡府独有。因此价格表现相对平稳。 本案的销售价格 综合区域内各主要项目售价，及我司针对本案制定的推盘策略，我们建议本案的销售价格应该为： 多层销售均价为：5000元/平米 小高销售均价为：4568元/平米 高层销售均价为：4405元/平米 商业销售均价为：9903元/平米 营销思路 P* P* 我们制定的操盘思路：点式突破 全面升级 为达到以上目的，我们将采用 体验式营销 + 概念营销 的方式来实现！ P* 销售载体——售楼处 京奥港帝景 欧式风格 本案售楼处 学院派风格 体验式营销——项目形象体现 P* 售楼处内部氛围营造 体验式营销——售楼处氛围的营造 体验式营销——样板间 卧室 客厅 餐厅 书房 体验式营销——建筑材料应用 太阳能技术——集热单元 出风口 断桥隔热铝合金窗 洁具 P* 项目营销与“学院派”风格之间相结合 提出“赠送书房”概念 概念营销——产品附加值体现 P* 同层排水技术——与欧洲科技同步 概念营销——时尚、环保技术的引入 P* 中央吸尘技术——打造包头首个“无尘”社区 概念营销——绿色、低碳技术的引入 P* 太阳能技术——“低碳、环保”，最时尚的生活概念 概念营销 ——绿色、低碳技术的引入 P* 健康新风，恒湿恒温技术——“让夏日不再炎热，冬季不再寒冷” 概念营销——科技住宅概念的引入 P* 一站式教育服务体系 ——“为孩子铸就美好未来的通路” 概念营销——一站式教育服务体系的打造 P* 1、学院派文化主题社区 2、低密度社区 3、创新的产品户型设计 4、高科技手段的运用——太阳能、中央除尘、恒温恒湿…… 5、一站式教育主题概念——幼儿园、小学、中学…… 6、区域内最完善的社区配套服务体系——物业、会所、室外运动场所等 项目卖点把握： 附件 P* 附件1：典型项目分析 附件2：客群调查问卷统计结果 附件3：科技环保低碳技术研究 附件4：教育资源接洽成果 谢谢观看 P* * * * * * * * * * P* 学院派风格案例举荐： 北京橡树湾 学院派韵味体现——售楼处 橡树湾售楼处赭石色的学院砖，每一处建筑细节，都在延续学院建筑风格。 产品附加值全面升级！ 社区教育配套全面升级！ 社区配套服务体系全面升级！ 全面 升级一 全面 升级二 全面 升级三 全面升级 P* 产品附加值全面升级 ——引入绿色低碳技术全面提升产品附加值 客户访谈——市场调查问卷 建筑的科技含量作为产品的附加值为我司选定的一个突破方向，从调查结果中我们可以得出：恒湿恒温、太阳能技术与外墙外保温为客户为客户所主要喜好的方面。 健康新风及恒湿恒温技术 新风能够有效的置换屋内污浊的空气；同时通过除湿或加湿保证室内空间的舒适度。 太阳能技术 吸热率高、安全可靠、适合与建筑相结合、适合做成承压系统。由于其独特的结构特性， 使其安装位置相当灵活，可安装在平屋顶也可安装在南立面墙上。 中央除尘技术 此项技术的引入可减少空气中的灰尘颗粒，提升家居生活质量。 智能化社区 引入监控系统、红外电子巡更系统、楼宇对讲系统等技术，可减少人力的投入，并进一步增强了社区安全措施。 同层排水技术 完全独立的卫生空间，不会受到上层住户的干扰，布局不受限制，可实现个性化的装修并降低噪音，该系统采用的洁具为挂墙式，地面不再有卫生死角，所有管道均整合在墙体或地面下，视觉上有很强的整体感，将品位有质的提高。 P* 据我司详细的市场调查、权衡各项技术的工程成本及项目周边各案技术使用情况等，建议本案可考虑太阳能与建筑一体化技术、健康新风技术、恒湿恒温技术、智能化社区