临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目商业部命分市场调研及定位报告.ppt

项目位于河东区商业中心，规划中的次中心区域，同时位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越 项目地块处于临沂市河东区九曲街道赵庄村，是整个河东区的中心位置。 河东区整体规划为：两片、一园、两心、六轴。 项目所在区域是河东区商业次中心，同时也是位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。 地块四面临街，其中东面和北边都与城市主干道相邻，南边和西面为社区道路和城市次干道。内部较为平整，便于开发 地块位于河东区九曲街道赵庄村。 东至东兴路（道路红线宽60米），沿街面长407米。 西至顺和路（道路红线宽30米），沿街面长390米。 南至九号街（道路红线宽20米），沿街面长272米。 北至凤凰大街（道路红线宽60米），沿街面长448米。 地块周边已用围墙围合，地块四至整体方正，内部较为平坦，利于规划和施工。 地块位于河东区中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全。 事业单位：人民检察院，检验检疫局，河东建设局，九曲法庭，质量技术监督局，河东人民法院，河东税务局等。 金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，临沂商业银行等 商业：瑞华金都购物中心，好怡嘉超市，河东农贸市场，临沂饭店和浙江宾馆等。 可视性方面东兴路最好，其次为凤凰大街，再次为顺和路、九号街 周边路网分析： 项目北端的凤凰大街（4车道）：直通滨河东路，是东西主干道之一，可视性次佳。 项目南侧的九号街：现为农贸市场，可视性最差。 项目东侧的东兴路（6车道）：是河东南北主干道之一， ，可视性最佳，公交线路有32、36、37、6路等经过。道路两侧集中了河东主要的商业、批发市场。 项目西侧的顺和路（2车道）：是城市支路，可视性一般，公交线路有30路经过。连接便了安居小区，郁九曲小区，九曲店社区等社区之间的联系。 从地块的人车流便利性、商业集聚效应，展示及通达性等标准，将地块划分A、B、C、D四部分 地块各规划条件及要求 用地性质：商住用地（比例1：3） 用地面积：137698平方米 容积率：不大于2.6 建筑密度：不大于28% 绿地率：不小于30% 停车泊位：商业及配套公建每百平米建筑面积不少于0.5个机动车泊位及8个自行车位。 建筑退让距离：多层商业建筑及配套服务设施后退九号街、顺和路道路红线均不小于20米，后退凤凰大街道路红线不小于25米，建筑后退东兴路道路红线不小于25米。地下建筑物后退道路红线和用地边界，不小于地下建筑物深度的1.5倍，且最小值为10米。 项目周边居民分层消费习惯分析 《临沂市城市商业网点发展规划》中完善河东区商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。 项目发展机会 项目发展优势、劣势与威胁 商圈格局及未来发展趋势 人民广场商圈业态丰富，服饰类占商铺数量的54%，宾馆酒店类和服饰类面积占商圈商业面积的前两位 主力店竞争格局及经营水平 银座商城 临沂最高档次商城，经营情况良好，业态规划合理，购物环境良好，经营品牌较多 九州商厦 九州具有成熟的商业运营管理经验，商业规划较为合理，但内部空间狭小，购物环境有待改善 临沂市周边主要分布有四大商圈，人民广场商圈、西部市场商圈、南坊商圈、河东商圈 人民广场商圈为临沂市唯一市级商业核心，大型商业分布过度集中，商业竞争激烈，西部市场商圈以专业市场为主； 河东商圈发展落后于其他商圈，以专业市场和沿街商业为主，大型主力店经营状况较差。 商业规模分析 专业市场外迁减少了该商圈的人流量，区域商业恢复期较长 解放东路：河东区商业规模最大的街道，但因消费人口不足、经营水平较低和商业定位不准确等原因，商业经营状况较差 东兴街：专业市场经营状况良好，但由于经营水平低，无合理商业规划等原因，沿街商业经营状况较差 凤凰大街：以法律服务类机构为主，沿街商业经营规模较小且经营档次偏低 安居街：周边社区入住率高，沿街商业及主力店经营状况较好 沿街商铺经营情况分析 河东区沿街商铺租金水平较低，租金水平集中在0.5-1元/平米/天之间；河东商业建筑无明显风格，沿街道条状布局，整体配套设施基本满足现状商业需求 瑞华金都购物中心 经营档次较低，业态分布不合理，信誉低，内部设施落后，服务水平低，经营情况差。金鹰入驻带来发展机会 好怡嘉购物中心 河东九州超市 还建项目商业供应总供应量约18297平方米，没有产权，售价维持在4000元/平米左右，价格较低，对本项目商业建设形成一定压力 河东未来将形成两个商业中心：围绕区政府规划的商业主中心、围绕解放东路的商业次中心； 目前解放东路商圈为河东区的商业主中心，集中了瑞华金都、好怡嘉及大部分的品牌商业，区政府商业中心的商业。 解放东路商圈商业经营状况较差，主要源于周边消费人口较少、消费层次较低；周边村庄目前正处于拆迁过程中加剧了这种情况； 项目南侧紧邻解放东路商圈，可共享该商圈大部分商业设施，未来项目