2013合富辉煌长沙绿地公馆写字楼营销策略提报128p.pptVIP

低端：商住两用型写字楼 高端：万达广场 顶级 写字楼 中端： ？？？ 本项目 运达中央广场、德斯勤城市广场项目 与其同长沙市中心区竞争项目短兵相接，不如另辟蹊径， 率先占位，抢占中端市场！！！ 档次定位：中端创业型写字楼 档次定位 基于以上分析，本项目目标客群为：成长型中小企业 客户 特征 关注点 外地企业办事处及分支机构 资金雄厚，对租金不敏感要求地段，方便客户接见 对长沙现状写字楼不满意 形象高档、专业写字楼市中心繁华、或有发展潜力地段交通便利配套完善 成长型中小企业 规模不大，办公面积要求不高目前实力一般，对形象要求较高对使用成本和租金较敏感对改善环境较急迫 高性价比高形象专业写字楼、商务配套齐全户型空间可变，能自由组合可24小时办公 投资客 中小企业主大型企业的高管生意人 地段、低总价、升值潜力区域发展前景和规划可商可住、易于出租租金回报、按揭方式 边缘客户群 重点客户群 核心客户群 湖南省内中、小型企业，政府中下游企业 长沙市内成长型中小企业、周边及全市看好写字楼前景的投资客 华南区域（在中部崛起下，产业转移到湖南的企业） 项目客户定位 项目定位 客户定位 小体量写字楼项目 必须明确定位打透一点！必须抓准客群博取市场！ 长沙市成长型中小企业 中端创业型写字楼 * 为了最大化实现项目价值，让项目的价值回归本源，我们运用： Market analogy law 价格建议方法，作为价格建议的参考。 通过市场分析，结合项目特征以及开发商目标，得出最项目最为合理的价格： * 根据市场比较法得出项目写字楼均价为8453元，取整后为8500元 写字楼竞品市场比较系数表 影响因素 权重 星城荣域 汇金国际 德斯勤城市广场 本案 位置 16.00% 3 0.48 5 0.8 4 0.64 3 0.48 配套 15.00% 3 0.45 4 0.6 5 0.75 2 0.3 交通 15.00% 3 0.45 5 0.75 5 0.75 2 0.3 物业管理 7.00% 3 0.21 4 0.28 4 0.28 4 0.28 装修与内部配置 8.00% 3 0.24 3 0.24 4 0.32 3 0.24 城市规划 12.00% 4 0.48 4 0.48 5 0.6 4 0.48 项目规模 8.00% 3 0.24 4 0.32 5 0.4 4 0.32 风格与立面 5.00% 3 0.15 4 0.2 4 0.2 3 0.15 产品规划 7.00% 3 0.21 3 0.21 4 0.28 3 0.21 开发商品牌 7.00% 2 0.14 4 0.28 5 0.35 5 0.35 合计 100.00% 3.05 4.16 4.57 3.11 与本案比值 　 0.980707395 1.337620579 1.469453376 1 在售单价 　 9000 13000 9500 ___ 修正后价格 　 9177.04918 9718.75 6464.989059 8453.59608 入市价格: 8500元/㎡ 整体价格 = 入市价格+ 溢价空间 入市价格 8500元 区域规划溢价3%即255元 商业配套溢价2%即170元 外部溢价因素 开发商品牌溢价2%即170元 入市价格+溢价空间= 整体均价 8500+850=9350元/㎡ 交通通溢价2%即170元 普通住宅产品整体均价目标 取整为 9400元/㎡ 均价动态溢价预估： 项目品牌溢价1%即85元 * 根据测算市场类比法最终价格结论： 写字楼整体均价9400元/平 * PART 4 营销策略 营销策略 策略执行 销售管理 核心销售抗性 项目品牌 预期价格 工程进度 购买时机 价值认同 实力客户 解决之道？ 整合策略 以开发商利益最大化为基础，在推广中表现客户利益最大化，体现开发商责任感。 产品创新打造，全面价值提升 小面积、高频次推售实现利润最大化 租售并举，提供销售套餐，消除客户购买疑虑 低开高走的价格策略 提纯营销推广战略，提高价值认同度 在客户敏感点，打造超一流物业 加强自身配套，满足不同人群的切实需求 无需花费高成本的细节关怀，提升项目形象档次 产品硬件 物管服务 配套设置 产品创新打造核心点： 产品打造——写字楼外立面设计具有时代感，体现商务时尚简约。 目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。 作为该区域商务性建筑应体现时代感及商务简约性，全玻璃幕墙构造或新材料的使用； 外立面造型强调商务独特性，圆弧面造型更具有未来感及时尚感； 产品打造——10米超高大堂设计，设置多功能商务会议厅、员工餐厅，打造高品质硬件配备。 10米超高