第12章 房地产经营效益分析.pptVIP

12.1.3.2资产负债率分析资产负债率又称负债比率，是房地产经营企业负债总额对资产总额的比率。它表明企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。其计算公式为：资产负债率=负债总额÷资产总额 12.1.3.3总资产报酬率分析总资产报酬率也称总资产收益率是反映企业总资产在一定时期内获利能力的一个重要财务比率，它揭示了房地产经营企业资产综合利用的效率，也是衡量房地产经营企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的能力,其计算公式为：总资产报酬率=利润总额÷平均资产总额或总资产报酬率=净利润÷平均资产总额 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.1房地产经营成本预测分析 12.3.1.1编制计划时的成本预测分析 d.由于节约管理费用而使成本降低。 成本降低率=管理费用节约率×管理费用占总成本比重 或由于工程量增长的幅度超过管理费用增长的幅度使成本降低。 成本降低率＝(1- )×管理费用占总成本比重 成本降低额＝计划期成本总额×成本降低率 e.由于减少返工损失等而使成本降低。 成本降低率=返工损失降低率×返工损失占总成本比重 成本降低额=计划期成本总额×成本降低率 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.1房地产经营成本预测分析 12.3.1.2计划实施过程中成本预测 现以第四季度成本预测为例，说明计划实施过程中成本预测： ①成本费用发生较均衡时，采用平均成本法 第四季度平均单位成本= 第四季度成本总额＝第四季度平均单位成本×第四季度计划工程量 将前三季度已发生的实际成本加上预测的第四季度成本与全年计划成本相比较，就可知成本计划执行的预计结果。 ②成本费用发生不均衡时，可采用项目比较法进行分项测算和分项比较 第四季度某项成本费用余额＝该年度成本费用年度计划值 - 前三季度该项成本实际发生额 第四季度某项成本费用需要额＝该项成本费用的单位成本×该项工程第四季度应完成工程数量 比较所计算出来的余额和需要额，就可预先判断成本计划的执行情况 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.2房地产经营成本控制分析 房地产经营成本控制分析是指在房地产经营成本的形成全过程中，定期对成本开支情况所进行的分析。成本控制分析的主要内容是严格按照定额和费用标准使用人力、物力和财力，控制各种消耗。成本控制分析包括计划阶段成本控制分析和实施过程成本控制分析。 12.3.2.1计划阶段成本控制分析 该阶段成本控制分析主要包括：一是通过计划阶段成本预测，结合房地产企业自身条件等确定目标成本，即经营成本在计划期内应达到的预计水平。目标成本是衡量实际成本节约（或超支）的标准；二是企业内按责任制原则所划分的责任成本控制分析。责任成本控制应包括公司调控与各责任单位自控两部分的控制分析。 （1）公司对责任成本的控制 （2）责任单位对责任成本的控制 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.2房地产经营成本控制分析 12.3.2.2实施过程成本控制分析 房地产经营管理过程，也是成本的形成过程，成本形成过程的控制包括以下几方面： （1）成本开支的监督和控制。即是对实施过程中成本开支范围和成本开支标准的监督和控制。 （2）成本计划执行控制分析。成本控制分析包括以下三方面： ①材料成本项目分析。材料成本的节约或超支可用下式表示： 材料成本节约或超支 ＝材料预算成本-材料实际成本 ＝材料计划用量×材料预算单价-材料实际用量×材料实际单价 由于材料用量减少（或增加）和材料价格变动而产生的材料成本的节约（或超支），可以用下面的公式计算： 材料成本节约（或超支）＝材料实际用量×（预算单价-实际单价） +（材料计划用量-材料实际用量）×预算单价 12.3房地产经营成本费用分析 12.3.2房地产经营成本控制分析 12.3.2.2实施过程成本控制分析 ②工资成本项目分析。单位成本中工资费用的高低，将取决于单位产品的工时消耗量和小时平均工资两个因素，其计算公式如下： 单位产品工资成本=单位产品工时消耗量×