第十三讲 中国住房政策演变与未来.pptVIP

本讲的主要内容： 一、住房政策概述。 二、我国住房政策的演变。 三、基于住房基本属性的住房政策分析。 四、完善我国住房政策的选择。 中国住房政策的演变与未来 一、住房政策概述 （一）住房政策概念的界定 （二）住房政策的属性 （三）我国住房政策的特点 （一）住房政策概念的界定 住房政策是一个国政府为满足社会不同层次群体的住房需求，实现住有所居目标，干预和调节住房资源的开发与配置的方针、规划和各种措施、手段的总称。 从各国的政策实践来看，住房政策大体可以分为商品住房政策和保障性住房政策两大类。由于各国的国情不同，各国住房政策都具有自己的特殊性。 商品住房政策：是政府对住房市场进行干预和调节的各种措施和手段。市场对住房的配置是有效率的，但在满足中低收入群体的住房需求方面却是存在缺陷的。 保障性住房政策：是政府依据法律规定履行职能，通过多种途径弥补市场供给的缺陷，以满足中低收入群体住房需求的各种措施和手段。它是社会政策和社会保障政策的重要组成部分。在我国目前主要包括经济适用房、限价房、廉租房、公租房等方面的政策。 （二）住房政策的属性 政策目标的公平性。住房政策的根本目标是满足不同层次社会群体的住房需求，实现住有所居。 弥补市场缺陷但不取代市场。市场机制是住房资源供给和配置的有效手段，政府是住房保障政策的责任主体，承担有限责任。 目标群体的明确性。商品住房政策针对的是高收入群体，住房保障政策针对的目标群体是中低收入群体。 政策的灵活性。必须随着经济发展、居民收入和住房市场的变化，适时地对住房政策进行调整。 （三）我国保障性住房政策的特点 管理体系逐步统一。 保障层次逐步清晰。 配套政策逐步完善。 政策框架逐步成型。 二、我国住房政策的演变 （一）福利住房制度时期（1950-1978） （二）住房制度渐进性改革时期（1979-1998） （三）住房制度根本性变革时期（1998-2004） （四）突出保障性住房政策时期（2005-） （一）福利住房制度时期（1950-1978） 这一时期福利住房政策的特点： 1.政府垄断住房的投资、建设、分配、管理和维修，几乎承担了全部住房责任。 2.住房被视为职工的福利，只缴纳很低的租金。 3.以单位为基础，按行政等级以实物形式进行分配。 4.房源短缺，住房水平低下，且形成事实上的住房分配不公平。 5.完全否定住房的商品属性，不存在住房市场。 （二）住房制度渐进性改革时期（1979-1998） （三）住房制度根本性变革时期（1998-2004） 尽管98年国务院23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》在提出住房商品化改革目标的同时，也提出了要建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系，但是， 随着住房信贷投入支持政策的实施和确立商品住房成为今后城镇住房的主要供给产品，住房供给市场化成为这个时期的主导性政策。 （四）突出保障性住房政策时期（2005-） 2005年两个“国八条”和2006年“国六条”及“九部委15条”的出台，我国住房政策的重心开始向社会保障性住房倾斜。 2007年国发24号文件，明确住房问题是重要的民生问题，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，释放了房地产调控从产业政策向公共政策回归的信号。2008年3月住房和城乡建设部组建，中央完成了对政府职能的调整工作，保障性住房供给成为今后政府工作的一个重点。 三、基于住房基本属性的住房政策分析 （一）我国住房政策的主要内容 （二）我国住房领域存在的主要问题 （三）我国住房政策的反思 （一）我国住房政策的主要内容 1.政策目标：建立与社会主义市场经济相适应的城镇住房制度，实现住房的商品化、社会化；加快住房建设，满足城镇居民不断增长的住房需求。 2.政策内容：改革城镇住房分配体制，取消实物分配，实行货币化分配；建立以经济适用房为主体，多层次的住房供给体系；扩大金融服务，促进住房商品化；培育和规范住房交易市场；明确住房是重要民生问题的定位，大力推行保障性住房政策，改善居民的基本居住条件，提高住房福利水平。 以下我们重点介绍保障性住房政策的几个内容。 经济适用住房政策 性质定位：指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低（中低）收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 主要特点：宏观指导，分级决策，享受政府扶持政策，具有政府行为的属性；建设用地通过行政划拨，免收土地出让金；减免大部分税费，享受低息贷款优惠；价格管制，按微利保本原则，实行政府指导价格；产权不完整，再转让受到一定限制。 政策演变：从1994年以来，该政策几经变化调整，直到2007年修订后的《经济适用住房管理办法》出台才基本完善起来，但实施效果并不理想。