上海房地产开发流程.doc

上海房地产项目开发流程一、立项审批阶段：1、公司注册：2、土地评估：3、项目选址：由建设单位向区规划局提出申请，并缴纳相关费用（费用收取详见表二）。4、土地面积测绘：选址意见书下来后由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积（测绘费详见表三）。5、签定《国有土地出让合同》：由区发改委向市发改委申请用地指标，等用地指标下来后，建设单位与区房地局签定《国有土地出让合同》及《配套合同》，缴纳土地出让金与配套费。6、制可行性研究报告及申请项目立项：选择有资质的咨询公司编制项目可行性研究报告，编制完成后待选址下来及《出让合同》签定后一并递交区发改委申请立项，若项目体量大，则由区发改委转送市发改委审批。7、办理用地规划许可证：立项批复出来后再向区规划局申办用地规划许可证。 二、规划设计阶段1、 方案审批：选择专业设计公司设计项目方案，报区规划局。2、 组织召开项目扩初会或论证会：原规定方案审批前组织召开项目协调会，由政府各职能部门及配套部门参与。现流程简化，一般方案审批完后就进行初步方案设计，设计出来后再向各职能部门及配套部门征询，各部门出征询意见单，同时与当地主管部门协调，组织召开项目扩初会或项目论证会。3、 扩初方案审批：根据扩初会议要求，调整总体方案，并向规划局申报扩初方案审批。4、 项目报建：项目立项后报区招投标管理办公室申报项目报建手续，办理项目IC卡。5、 办理招投标手续：向区招投标管理办公室申请办理勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位招投标手续。建设单位缴纳交易服务费，费用按照有关规定的差额定率累进方式缴纳（详见表四）。6、 各部门审批：扩初方案确定后进行方案深化设计，出施工图、再报消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、住宅等职能部门审批。1）、环保：选择环评咨询公司，根据项目体量大小编制环评报告书或报告表向区或市级环保部门申报评审，出环评报告批复。2）、防雷：根据区防雷办要求提供相关图纸，并缴纳防雷检测费（详见表五）。若项目大，通过协商费用可下浮20%。3）、绿化：项目扩初方案确定后进行环境工程设计出图，报市园林局评审、出批复，同时向区园林署按40元/㎡（绿化面积）缴纳绿化保证金，该费用由建设单位出，但手续一般由绿化景观施工单位办理。4）、交通：根据市交警总队要求提供相关资料由区交警支队转市交警总队评审，出批复。5）、民防：项目按地上建筑面积配备一定比例的地下民防工程。若无民防工程，则需向区民防办缴纳60元/㎡（民防办核定的建筑面积）的民防结建费。7、 工程规划许可证申领：各部门审批通过，同时项目工程部完成施工图审图后，报规划局申领工程规划许可证，并缴纳相关费用（详见表二）。领证之前向规划城建档案室申办工程竣工档案验收报送申请表。8、 地名命名报批：在用地规划许可证办理之后，工程规划许可证办理之前向区规划局地名办申请办理地名命名手续。 三、开工准备阶段1、工程报监：取得工程规划许可证后向区质监站办理报监手续，并按工程造价的1‰（商业）或0.7‰（住宅）缴纳报监费，有民防工程的向市民防质监站申办报监手续。2、工程施工许可证的申领：报监完成后向区招投标办申领工程施工许可证。3、灰线复验：向规划局测量队申请办理道路红线及界桩定位，按648元/界桩点位另加两个控制点测量费2432元缴纳测量费。之后由施工单位进行建筑定位，再报规划局检查大队申报复验灰线。4、住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划申报：开发项目若为住宅项目，需向房地局质量管理科及住宅发展中心申报年度住宅施工计划、市政、公建配套建设计划及住宅竣工配套计划。并按320元/㎡缴纳配套费。5、临时排水许可证办理：项目开工之前向水务局申办临时排水许可证，按核定的排水量每月缴纳排污费（0.81×排水量），排污费可下浮30%～50%。 四、施工阶段（配套工程施工）1、供电配套工程：项目开工前需向供电局申请临时用电，并缴纳临时接电容量费。开工后向供电局提出用电申请，供电局根据实际情况答复供电方案，同时核定出供电配套工程费，待合同签定并缴付费用后转供电局设计室进行外线供电工程设计、出图、施工。若开发项目内有产权属于用户自己的配电站即用户站，则必须由供电局下属安装公司进行设计、施工，费用按实际结算。（以上费用的收取详见供电局收费标准）2、雨污水配套工程：雨污水管线图一般由设计单位设计出图，由雨污水管理部门审核通过后施工。施工单位可通过招投标确定，但与市政管网接口处的检测井必须由雨污水下属单位施工，每个井约2.5～4万元（根据尺寸大小）。3、自来水配套工程：项目外围自来水管线由自来水公司设计、出图、施工，费用按管线工程2000定额编制预算并缴纳。住户水表及表箱须向自来水公司购买，每套约920元，若数